二手房成交量放大，供需拐点来了？

　　二手房成交量放大并不意味着全面的供需拐点到来，而是市场在深度调整中呈现出的复杂信号，其核心特征是“以价换量”和残酷的结构性分化。

量在升，价还在跌

　　近期部分城市二手房成交量的确在放大。上海1月二手房网签22834套，连续第三个月成交超2.2万套。北京1月二手住宅网签量达1.5万套，连续两个月维持在这一高位。深圳1月二手房录得量6802套，创下近10个月的新高。

　　但与之形成鲜明对比的是，价格层面仍承受巨大压力。2025年，百城二手住宅价格累计下跌了8.36%。即便在成交活跃的上海，1月成交均价同比仍下跌7.61%。这种“量升价跌”的组合清晰表明，当前的成交放量，很大程度上仍是**“以价换量”**的结果。

　　就像金华市场，成交量上涨的背后，是挂牌价格跌幅达到11%-14%。

　　更关键的是，与成交量走高同步发生的，是挂牌量的持续性回落。上海链家平台的二手房库存量已连续9个月下降，较2025年1月下降约20%。北京头部平台的挂牌量也从前期高点减少了约1.79万套。这看似是供需改善，但本质上，是低价房源被快速消化和部分业主选择撤牌观望的结果。

政策托底与心态转变

　　成交数据的背后，是政策与市场心态的微妙博弈。一系列政策在降低交易门槛和成本：

增值税征收率下调（不满2年住房从5%降至3%）公积金贷款利率下调（五年以上首套利率低至2.6%）换房个税退税政策延续至2027年底

　　这些政策精准地降低了刚需和改善型客户的购房成本，释放了部分被压抑的需求。

　　与此同时，经历了长期价格调整后，房东的心态发生了深刻变化。过去常见的“恐慌性抛售”和“踩踏降价”正在减少。一部分房东因为财务压力选择“务实出售”，而另一部分家底较厚或认为价格已触底的房东，则开始转变策略。

　　他们要么选择撤牌观望，要么“由售转租”——上海部分老房年化租金回报率可达3.3%-3.5%，稳定的租金收益让长期持有成为一种选择。这种心态转变，使得市场上的有效供给（尤其是低价急售房源）在减少，买卖双方的议价空间正在显著缩小。

分化，而非普涨

　　因此，谈论“拐点”必须加上一个关键前缀：结构性。市场正在经历一场残酷的资产分化。

核心城市优质资产：像上海徐汇滨江、四川北路等核心板块，价格已出现企稳甚至小幅回升的迹象。北京海淀区的低价房源库存量在减少，同户型价格出现上浮。这些占据核心地段、配套完善的“硬通货”，率先获得了市场的认可。广大二三线及远郊房产：情况则截然不同。郑州的远郊板块如南龙湖、绿博组团，房价从每平米1.2万腰斩至6000元。同一城市内，高端楼盘与“老破小”的价差可达惊人的16倍。2025年，二线城市二手房价累计跌幅最大，达到9.08%。

　　这些区域依然面临挂牌量高企、去化缓慢的困境。

　　这种极致的分化说明，市场正在自发地进行“资产筛选”。购房需求变得更加理性，只流向那些真正具有居住价值或稀缺性的房产。而大量品质一般、位置偏远的房源，则可能长期面临流动性困境。

　　市场最恐慌的“单边下跌”阶段可能正在过去，但距离全面的、量价齐升的供需反转，仍有很长的路要走。