雅居乐变卖资产求生，七年千亿跌成14亿市值，蒸发的钱去哪了

　　市值只剩14个亿，股价跌到两毛多，谁能想到这家公司七年前还是年销千亿的“华南五虎”之一。

　　更让人没想到的是，就在公司快要被债主申请清盘的档口，创始人家族这些年套现的钱，保守估计已经超过150亿了。

　　雅居乐这个名字，可能很多北方人不太熟悉，但在华南的地产圈子里，这可是响当当的存在。

　　2018年的时候，这家公司年销售额突破一千亿，和碧桂园、恒大这些巨头并称“华南五虎”，在广东买房的人，十个里面至少有三四个听过这牌子。

　　创始人陈卓林是广东中山人，1962年生的，早年就是国营厂的普通工人，后来一步步爬到厂长的位置，这在那个年代已经算是相当能折腾了。

　　真正让他起飞的是1988年前后，他拉着几个兄弟在中山开了两家家具城，一家叫“时代”，一家叫“宇宙”，就靠给人打家具，攒下了第一桶金。

　　四年之后的1992年，国家住房制度改革全面启动，陈卓林嗅觉很灵，立马带着兄弟和老婆陆倩芳成立了房地产公司，开发了第一个楼盘“中山雅居乐花园”。

　　这里头有个细节特别值得说，陈卓林当时做了一个连很多大型国企都没想到的操作，他把楼盘广告直接投到了港澳。

　　那个年代内地开发商哪有这种意识，结果人家成了国内第一家在港澳投放地产广告的房企，巅峰的时候中山雅居乐花园的港澳买家占比高达95%，就这一个盘，直接让陈家在第一个周期就赚得盆满钵满。

　　1997年金融风暴来了，港澳那边的需求一下子就缩了，陈卓林转头就杀进大陆，在广州的番禺、花都、白云这些地方疯狂拿地，靠“大盘低价”的打法吃尽珠三角城镇化的红利，公司规模从此一路狂飙。

　　2005年12月，雅居乐在香港敲钟上市，这里头有个数字很关键，当时陈氏家族的持股比例超过92%，这意味着这家公司从骨子里就是家族企业，外人基本插不进手。

　　上市第二年，2006年，公司就开始搞配股了，家族持股从68.3%摊薄到58.2%，这一轮涉及的集资和减持加起来大概31亿港元。

　　同一年，陈卓林还干了一件影响深远的事，进军海南清水湾的旅游地产，一口气圈下近1.5万亩地，这个项目后来成了高端旅游地产的全国标杆。

　　但如果你从2005年上市那天开始，不盯着销售数字，而是盯着股权结构的变化，你会看到一条完全不一样的线。

　　配股这种操作，此后几年时不时就来一次，家族的持股比例一直在往下掉，市场上有人说这是为了公司扩张补充弹药，但也有分析人士指出来，在这些配股里头，家族成员直接套现的比例其实也不小。

　　2014年的时候出了件大事，公司高管涉案，股价一天之内暴跌了差不多30%，整个市场人心惶惶。

　　就在这场危机引发的混乱当中，雅居乐出售了旗下部分香港资产，变现超过4亿港元，这个时间点选得很有意思，危机是压力，但对于早有准备的人来说，也可以是一个操作的窗口。

　　2018年，雅居乐做了一个后来被反复拿出来说的决定，把旗下的物业板块“雅生活服务”单独拆出来去香港上市。

　　物业管理这块业务有个特点，它收的是业主每个月的物业费，现金流稳定得很，基本不受房地产周期波动的影响，行业里都叫它“现金牛”。

　　把这头“牛”从母公司里独立出来，意味着什么呢，意味着不管母公司以后怎么样，这块资产都以独立主体的形式存在着，由持股的人实际控制。

　　雅生活上市之后，陈家就开始陆续减持了，2022年8月卖掉雅生活大概3.45%的股权，套现约3.43亿港元，同年12月又减持了一波，到了2024年8月，再次出售约3.42%的股权，这一次据报道套现了大约4.9亿港元。

　　你把这些数字加起来算一算，光是雅生活这一个渠道，几年下来就套出去十几个亿了。

　　2021年的时候还有个事，雅居乐和新濠国际联手搞了个“新濠雅创”，花38.2亿拿下广东中山翠亨新区一块超过50万平方米的地，说是要搞主题公园、娱乐酒店、住宅综合体这种大型文旅项目。

　　消息一出来，外界期待很高，股价也跟着涨了一波，但现在回过头看，这个项目从一开始就有问题。

　　内地是禁赌的，新濠在澳门那套娱乐模式根本搬不过来，再加上环保审批和地方政策各种复杂，项目推进得举步维艰，到2023年就正式宣告搁浅了。

　　更麻烦的还在后面，2025年9月，仲裁委裁决雅居乐要向新濠（中山）支付1858万美元外加223万港元，雅居乐没能按时付钱，新濠（中山）直接在2025年12月向香港高等法院提出了清盘呈请。

　　这个案子现在还没完，港高院把聆讯延期到了2026年6月29日。

　　但说实话，新濠这事根本不是压垮雅居乐的主要重量，真正让这家公司走到今天这一步的，是长年累月积下来的债务。

　　截至2025年6月底，雅居乐总负债大约1495亿，账上现金才71亿左右，短期借款却有378亿，现金和短期债务之间差了将近五倍，这个缺口太大了，根本补不上。

　　2024年全年亏了大概175亿，加上2023年的，两年合计亏损超过300亿，净资产在连续亏损中被快速吃掉。

　　2025年12月，旗下扬州的子公司直接被法院宣告破产，债务总额5.62亿。

　　到了2026年2月，公司单月预售金额只有6.1亿，对应的建筑面积4.2万平方米，均价大概14434元每平方米，按这个销售速度，要还清1495亿的总负债，不吃不喝得还二十年。

　　这根本不是一道靠经营能解开的数学题。

　　2026年3月5日，雅居乐又发了个公告，说要卖掉全资子公司玉林市新滔环保科技的核心资产，包括土地厂房这些不动产，还有设备管网这些运营资产，买方是玉林溢华环保科技，目前双方签了意向协议，还要走审批流程。

　　这家新滔环保2015年成立，注册资本12个亿，专门搞污水处理和固废治理，是雅居乐在大西南的实业布局之一，现在也被摆上货架了。

　　消息发出来的第二天，雅居乐港股报价0.285港元，总市值14.38亿港元，近三个月股价已经跌了25%。

　　14亿市值是什么概念，2018年这家公司年销售额破千亿的时候，谁能想到七年之后会变成这样。

　　2023年6月还有件事，港交所公开对陈卓贤采取了纪律行动，陈卓贤是陈卓林的弟弟，也是雅居乐的非执行董事，港交所说他违反了不竞争承诺，给他儿子陈思铭创办的房地产公司景业名邦提供了初始资金和发展资金，总规模大约26亿。

　　景业名邦2019年12月在港交所上市的时候，陈氏五兄弟全都到场见证了。

　　同一年，雅居乐还把旗下406套物业打包，以大约2.8亿的估值抵偿给了已经独立运营的雅生活服务，涉及茂名、云浮等地的项目。

　　单看每一个动作，好像都有它的道理，但连起来看，你会发现一个很清晰的轨迹，母公司的资产在一点一点往已经独立出去的板块转移。

　　据多家媒体综合估算，陈家五兄弟这些年通过上市以来的历次配股减持、雅生活的多轮套现、香港资产的出售这些渠道，累计提取的财富保守估计超过150亿人民币。

　　而与此同时，雅居乐的净资产在连续巨亏中正在快速趋近于零。

　　雅居乐的故事不是孤例，曾经和它并肩的“华南五虎”到今天全都出事了，恒大已经进入破产清算程序，碧桂园在艰难推进债务重组，富力地产基本退出第一梯队，合生创展经营持续承压。

　　这五家企业代表的是2000年代到2010年代中国房地产高杠杆扩张路线的巅峰形态，它们集体出事不是个别企业家的失误，而是一种商业模式遇到历史拐点之后的必然结果。

　　高周转要求快速销售，快速销售要求持续融资，持续融资要求规模不断扩大，这个循环在利率低、城镇化快、信贷宽松的时候可以一直转下去，一旦需求见顶、融资渠道收窄、政策边界收紧，整个链条就会以同样的速度反向崩掉。

　　这个故事里更值得琢磨的，是受损的人都是谁。

　　债权人现在还在等6月29日的聆讯，来决定这家公司最后的命运，全国各地的业主在广东山海郡、海南清水湾这些项目里，还在面对延期交付、房屋质量和维权难这些现实问题。

　　那些当年在4块钱以上买入雅居乐股票的投资者，现在手里握着的是0.285港元的报价。

　　而始终坐在对面的家族，早就提前很多年完成了属于自己那部分的结算。

　　“雅居乐”这个名字，取自中山本地的“雅居”文化，寓意舒适宜居，名字本身没什么问题，指向的是一种真实的生活理想。

　　但一家企业如果在最核心的资产流向上，始终把家族利益和公司命运切割得清清楚楚，那这个名字里的“舒适”，到底是给谁准备的，时间会给出答案。

　　这二十年的房地产故事，表面上讲的是城镇化和财富创造，骨子里却是一场关于谁在什么时间点完成兑现的博弈。

　　那些在泡沫顶部还相信故事的人，无论是买了期房的业主，还是买入股票的散户，还是提供贷款的债权人，最后承接的是这场盛宴散场之后的全部账单。

　　能在自己手里的筹码还值钱的时候把它们换成现金或者独立资产的人，永远是这张牌桌上的赢家。

　　这不是道德判断，是资本市场最冷酷也最真实的运行逻辑。

　　看完雅居乐这个故事，你会怎么想呢，下一次再遇到类似的“百亿帝国”，你会选择相信故事，还是先看看谁在悄悄离场？