是谁杀死了金九银十

　　截至18日，上海二手房网签11623套，估计九月超过2万套有些难。

　　金九银十启动失败。

　　其实上海很久没金九银十了。

　　2024年9月成交14713套；

　　2023年9月成交17568套。

　　2022年9月成交21162套，当时口罩事件刚过，积压的需求集中释放。

　　2021年9月成交14695套。

　　其他月份成交反而更好。

　　2022年以来，上海共有16个月二手房成交超过2万套。

　　这16个月中，9月、10月各自仅出现一次。

　　实际上除了1月，几乎每个月都有可能超过2万套。

　　季节特征越来越模糊。

　　是谁杀死了上海楼市的金九银十？

　　金九银十的说法，其实只适用于刚需时代。

　　现在时代结束，几乎所有的规律都不再适用。

　　之前大家重视金九，是8月高温刚过，看房积极性恢复了。

　　开发商趁机推出优质房源、推出优惠活动、海量的投放广告，炒热市场。

　　能被开发商忽悠订房的，大部分都是刚需。

　　刚需没准确定义，至少有个含义是近期必须得买房。

　　不管怎么样今年要买房了，九月份天气好了出来看看房，开发商用一些逼定手段就下单了。

　　反正早晚得买，九月还有好房源有好折扣。

　　现在大部分客户都直接表态：我不着急买。

　　今年明年后年都行。

　　之前的刚需从看房到买房可能就一两个月，现在很多客户看了好几年房子还没买到，该看的早看过了。

　　何必等9月。

　　现在新房全面滞销，能想的套路早就推出了，也不用等到9月。

　　这些客户什么时候买跟天气关系不大，他们只是害怕，害怕买来还继续跌。

　　所以就一直拖着。

　　拖到什么时候订房呢？

　　上次集中订房是去年929新政，连续7个月二手房破两万套（去除春节）。

　　那次新政力度太大，很多摇摆群体担心涨起来，赶紧订房。

　　再上次集中订房是口罩结束后，持续火爆，有6个月破两万套。

　　口罩结束，大家对经济恢复充满信心，赶紧订房。

　　这两次事件都跟季节无关，都是偶发事件让大家恐慌。

　　买涨不买跌的心态一直都有，为什么现在变得更加明显了？

　　因为上海楼市由刚需时代变成了置换时代。

　　上海楼市最大的变化就是增量市场转向存量市场，能买房的多数是有房的。

　　链家客户中置换占比超过62%，这个数据肯定也被低估了，有些置换行为链家不一定统计得到。

　　置换客户大部分都不着急。

　　非置换客户去哪了？

　　上海非置换客户主要靠外地人口流入，之前每年流入人口60万、80万，现在缩水90%。

　　另一些刚需是分户需求，即，孩子成年了买婚房的。

　　上海生育率持续走低，这部分需求也在减少。

　　上海本土孩子减少、人口流入减少，刚需肯定少了。

　　非刚需买房不着急，

　　更可怕的是，仅有的“刚需”也不入场。

　　上海哪些房子还要暴跌？

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　　最近有句话争议很大：经济有周期，人无再少年。

　　意思是该买房还是得买，即使房价还要下跌。

　　如果一直等下去可能省钱，但是失去的时间没办法弥补。

　　这种体验我们都有，大学时有辆车就是班里最靓的仔，中年了买再好的车也不会有那种开心。

　　还有网友说终于有钱攒配置最高的电脑，打开心心念念的游戏却觉得没意思了。

　　这句话很多人反对，最多的理由就是租房也是生活。

　　两种观点谁对谁错先不去讨论，环二接触下来，年轻人还必须买房的基本都是准备结婚的，或者孩子要读书。

　　坚持认为不需要买房的，大多数是单身，短期不准备结婚。

　　要找例外也有，能接受租房结婚的肯定有，但是大部分年轻人结婚跟买房还是挂钩。

　　到底是因为没房不敢结婚，还是因为年轻人压力大并发了不结婚、不买房两件事情，不好下定论。

　　可以确定的是，结婚登记人数跟房地产下行是同步的。

　　仅有的着急买房的年轻人，几乎都是有结婚需求，或者考虑孩子读书。

　　这些人正在持续减少。

　　年轻人生活理念的变化，才是房地产走向另一个周期的本质。

　　他们连婚都可以不结，连生育这种最原始的动物本能都可以放弃，对房子这个身外之物的看法肯定变了。

　　认清这个巨变非常重要，既影响到我们什么时候买房，又影响到买什么房子。

　　开发商已经接受了变化，营销上早就不冲金九银十，而是上半年就拉满营销预算。

　　先把能抢的韭菜抢到。

　　对于我们个人而言，买房也不用考虑季节，不用考虑开发商操盘节点。

　　你就关心一点，现在买了什么时候涨/还会跌多少。

　　“经济有周期，人无再少年”这句话对不对，没有绝对标准。

　　如果你预期房价还要暴跌，那等一两年也无所谓。

　　如果横盘或者阴跌，现金损失跟自住体验对比一下就好。

　　就跟买车一样，都知道买车亏钱还是要买，就是考虑到用车体验大于用车成本。

　　更重要的是我们买什么房子更加保值，存量时代逻辑完全变了。

　　最简单的，大量没房子的家庭，未来不指望买房了。

　　刚需市场彻底被抛弃。

　　发达国家住房自有率不足一半，跟租房市场保障有关，更重要的是很多人放弃买房了。

　　伦敦郊区有些刚需房源，租金回报率能达到10%，但是依旧没人买。

　　或者说因为没人买，不断降价，租金回报率才越来越高。

　　这条路我们早晚要走一遭。

　　未来更多的要把握住置换需求，这才是楼市的决定力量。

　　网上发声的多数是年轻人，但是楼市真正的决定力量是中年男性。

　　是过往周期的既得利益者。

　　一些年轻人极度悲观，将会持续地悲观下去，改变不了什么。

　　房价真的跌了，那又如何，年轻人还是没房子。

　　上海楼市的分化远未结束，远郊马上出现100万一套的刚需次新房。

　　细节上的变化就更多了，比如一房完全要抛弃。

　　单身不计划结婚的，几乎不买房，那谁还去买一房？

　　有结婚、生育意愿的是仅有的刚需主力，有学区的刚需房源持续最有流动性。

　　完全不可能有学区的刚需房，越来越没人接盘。

　　讲到这很多网友不一定同意，互联网上流行的认知是买学区房等于冤大头。

　　这是因为互联网上大部分人不买房。

　　很多网友没有结婚打算，坐电脑前想象自己有孩子时如何买房，结合自己高学历但是生活不如意的处境，得出来结论学区房完全没价值。

　　等到他们有条件、有孩子、有购房需求时，看法可能完全不同。

　　实际业务中大部分有适龄儿童的家庭，还是关心学区。

　　以及大部分网友并不知道学区溢价已经趋于0的事实。

　　其实一些发达国家，学区依旧是大家买房要考虑的重要因素。

　　金九确实没了，这只是市场走向稳定期的标志。

　　我们更要关心的是市场发生了哪些本质变化。

　　要不要买房、哪些区域什么样的房子更加保值，欢迎大家来到沙龙现场，我们结合深度研究报告一次讲透。