突发！合肥银行降买房首付了！贷款结清，全部3成！

　　NO.1丨壹

合肥银行降买房首付了

　　重磅利好，合肥银行降买房首付了。

　　01

　　限购区域（瑶海新站除外）

　　名下无房的情况

　　一次贷款结清的，工行、农行等10家银行首付降为4成，光大、邮储、中信3家银行首付降为3成；

　　一次未结清的，工行、农行等11家银行首付降为5成，光大、中信2家银行首付降为4成；

　　两次均结清的，工行、农行等10家银行首付降为4成，光大、邮储、中信3家银行首付降为3成；

　　有两次及以上贷款记录，但只有一次未结清的，工行、农行等10家银行首付降为5成，光大、邮储、中信3家银行首付降为4成。

　　名下有1套房的情况

　　无贷款记录的，工行、农行等10家银行首付降为4成，光大、邮储、中信3家银行首付3成；

　　一次贷款结清的，工行、农行等10家银行首付降为4成，光大、邮储、中信3家银行首付降为3成；

　　一次未结清的，工行、农行等11家银行首付降为5成，光大、中信2家银行首付4成；

　　两次均结清的，工行、农行等12家银行首付降为4成，邮储银行降为3成；

　　有两次及以上贷款记录，但只有一次未结清的，首付降为5成。

　　来源：摄图网

　　02

　　非限购区域（瑶海新站）

　　名下无房的情况

　　一次贷款结清的，首付4成降为3成；

　　一次未结清的，首付5成降为4成；

　　两次均结清的，首付6成降为3成；

　　有两次及以上贷款记录，但只有一次未结清的，首付6成以上降为4成。

　　名下有1套房的情况

　　一次贷款结清的，首付4成降为3成；

　　一次未结清的，首付5成降为4成；

　　两次均结清的，首付6成降为3成；

　　有两次及以上贷款记录，但只有一次未结清的，首付6成以上降为4成。

　　NO.2丨贰

百城首套房贷利率再创新低

　　具体执行中，银行的房贷利率有何变化？

　　日前，人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

　　根据国家统计局发布的70大中城市商品住宅房价指数，新房价格同环比均下跌的城市覆盖38个，分别是天津、武汉、大连、福州、哈尔滨、兰州、南宁、厦门、沈阳、石家庄、太原、长春、郑州、无锡、扬州、徐州、温州、蚌埠、北海、常德、丹东、桂林、惠州、吉林、济宁、金华、锦州、九江、洛阳、牡丹江、平顶山、秦皇岛、韶关、唐山、襄阳、宜昌、岳阳、湛江。

　　表1：新房价格同环比均下降城市及新房价格指数环比（%）

　　数据来源：国家统计局

　　数据显示，2月份，符合首套利率动态调整的38城市中，石家庄、哈尔滨、长春、福州等17个城市首套房贷利率回调至4%以内。103个重点城市中共23个城市下调了首套房贷款利率。

　　表2：2023年2月首套房贷利率下降的城市

　　数据来源：贝壳研究院

　　受此影响，2月百城首套房贷利率明显回调。数据显示，2023年2月百城首套主流利率平均为4.04%，环比下降6BP，这是过去4个月基本平稳后的再次明显下行，绝对水平再创2019年以来新低。二套利率平均为4.91%，环比持平。2月首二套房贷利率同比分别回落143BP和84BP。

　　首套住房贷款利率政策动态调整机制下，首套利率回调，二套利率保持不变，首二套房贷利率价差进一步扩大至87BP。

　　图1：贝壳百城主流房贷利率指数

　　资料来源：贝壳研究院

　　年初商业银行信贷充裕，贷款放贷周期也在加快。2月百城银行平均放款周期为28天，较上月缩短3天。其中一线城市平均放款周期为36天，二线城市平均放款周期为29天，三四线城市平均放款周期均为28天。

　　图2：贝壳百城主流银行平均签约放款周期（天）

　　注：放款周期指签订贷款合同到最终放款的自然日数/资料来源：贝壳研究院

　　分能级来看，二线城市首套利率环比降幅最大。2月一线城市房贷利率最高，首套平均为4.60%，二套平均为5.13%，均与上月持平。二线首套利率平均为3.99%，较上月降低8BP；三四线城市首套利率平均为4.04%，环比回落4BP。二线和三四线城市二套利率分别为4.91%和4.90%，均与上月持平。截至2月16日，监测样本中，二线城市中四成城市首套利率低于4.1%，三线城市中三成城市首套流率低于4.1%。

　　从利率同比下调幅度看，三四线城市房贷利率同比降幅最大，首二套利率同比降幅分别为150BP和91BP。一线城市房贷利率同比降幅最小，首二套利率同比降幅仅55BP和45BP。

　　图3：2月重点城市分线房贷利率及同比变化

　　资料来源：贝壳研究院

　　低利率、放款快的信贷环境有助降低购房成本、加快购房流程，为楼市修复增加助益。限制性政策调整优化叠加房贷利率降低等多方利好因素下，市场交易继续复苏，2月上半月（1日-15日）贝壳50城二手房日均成交量较1月上半月增长超过70%。

　　表3：2月重点城市房贷利率变化及二手房成交情况

　　注：二手房成交量变化为2月1日-15日较1月1日-15日/资料来源：贝壳研究院

　　近期，可以观察到买房人观望情绪减弱，消费者由过去的只看不买（看很多次、看很多套房）到现在看比较少的房子就能成交。前瞻指标修复走势仍在加强。1月50城二手房价指数自2021年8月起连续17个月环比下跌以来首次止跌后，景气指数持续回升，贝壳经理信心指数超过50的信心荣枯线。

　　基于以上，可以认为当前二手市场的修复具有可持续性，预计2-3月份会形成年内第一个二手房量升价稳的节点。

　　NO.3丨叁

放弃幻想，存量房贷利率不可能打折

　　2023年以来，多地银行纷纷下调首套房贷款利率，最低降至3.7%。这已经不是个别城市的现象，而是除一线城市外的普遍现象。

　　相比之下，前几年拼命抢房的人，不仅房价抢在高点，贷款的成本也是历史高位，首套刚需存量房房贷利率普遍站在6点多，5点多，和如今3.7%的利率存在巨大悬殊。

　　比如同样的一套房，同样的价格，和100万贷款。2020年首套利率6.1%，上浮150多个基点，对比现在的3.7%，下浮几十个基点，每月就要多还1500多块，一年就是1.8万，30年就是54多万。

　　啥也没干，就多花了54万，房奴心里是有苦难言啊。

　　没有对比就没有伤害，以前大家房贷利率都很高，也就坦然接受了，毕竟这是自己的选择，也是人性使然。随着新房利率不断下降，越来越多的房奴觉得吃大亏，太不公平，又不能找银行去闹，于是买“贵”了的房奴动了提前还贷的念头。

　　再加上，楼市低迷大家都不买房，又没有好的投资渠道，理财还赔钱，存在银行利率下降，炒股又怕亏...找不到比房贷收益率更高的投资，自然就提开始“挤还”了。

　　甚至是，哪怕借钱也要把房贷先还了，用低息经营贷款置换较高利息的房贷，开始薅银行的羊毛。

　　低息借银行的钱，还银行高息房贷，这届房奴动起提前还款的小心思来，连银行都害怕，银行不得不关闭提前还房贷的功能。

　　当下，银行真正焦虑的是，大家只还旧，不借新，借新还旧毕竟钱还是可以吃息差的，钱在银行贷不出去，都躺在账上，那都是银行的负债，银行比谁都着急。

　　既要继续降低利率救市，又要不让房奴提前还房贷，其实也不难，在于银行愿不愿意让利，直接对存量房贷利率打折。

　　事实上，2008年我们也出现过存量房贷利率下调的先例，当年多家银行宣布对符合条件的存量房贷利率从8.5折降到7折。

　　目前，民间对存量房地利率打折的呼声较高，期望较大。

　　但是，这里不得不告诉大家一个残酷的现实：这个可能性越来越小。

　　当我们房贷利率结构变成LPR+加点的时候，就意味着这个主动权已经交给了银行。5年期LPR的变化其实就是对存量房贷的变化，到目前为止LPR已经5期未动了，你觉得存量房贷利率打折的可能性有多大？

　　从操作层面看，现存存量房贷规模已经超过40万亿，规模是2008年的十几倍，笔数也超过上亿，且每个购房人的存量房贷利率差异较大，若一刀切地等额下调房贷利率，容易带来各种套利空间；若制定差异化下调政策，银行工作量是巨大的。更别说，房贷是银行所有贷款业务中“美味”的蛋糕，利率降低1个百分点，银行业每年将减少近4000亿元的收入，哪怕是0.5个百分点也是2000亿收入；1个百分点就减少了银行将近20%的利润，你觉得银行愿意松口下调吗？

　　从现实情况看，去年下半年才是楼市最黑暗、最低迷的时候，那时更需要给存量房贷打折。哪怕寒冷如此，银行都不为所动，眼见楼市开始有了复苏的迹象，你觉得银行还觉得有必要下调吗。

　　所以说，随着时间的推移，存量房贷打折的可能性已经越来越小。

　　当然，还有另外一种可能，那就是经济急转直下，楼市复苏不及预期，甚至更加低迷，必须要在下猛药了。

　　既然存量房贷利率不会下调，巨大的新旧房贷利率差额又会导致提前还贷的人增加，银行利润进一步受损，银行会怎么办？

　　银行可能停止或减缓房贷利率的继续下调，这意味着3.7%，最多至3.5%将会是这轮楼市的最低房贷利率。

　　到目前为止，国家针对房地产调控的放松，或者说是刺激招数，能使的都已经使完了，除了部分一线城市外，能放开的全部都放开了，再加上银行这波历史最低的房贷利率，基本宣告：本轮楼市救市政策已经见底。