到手的房子飞了？二手房交接后，这5件事决定最终归属！

　　最近跟中介朋友聊天，说北京8月份二手房网签量都破1.3万套了，上海更夸张，快到2万套，好多人抢着上车。但我得提醒一句：别以为过户拿到房产证，这房子就彻底是你的了！见过太多人交完房才踩坑——前房主户口没迁走，孩子上学卡壳；物业费欠了好几年，物业直接找新业主要；更离谱的是维修基金没过户，房子漏水想修，发现钱根本用不了。今天就跟咱们掰开揉碎说，二手房交接后必须做的5件事，少一步都可能让房子“名归你，实不归你”。

　　先查产权状态！过户了也可能有坑

　　好多人拿到不动产权证就觉得万事大吉，往抽屉里一塞再也不看——这真的太危险了。2025年佛山刚出的资金监管新政里特意强调，就算过户完成，也得确认监管账户里的钱是不是真的划给卖家了，不然容易出幺蛾子。

　　比如有些卖家会耍小聪明，过户后偷偷申请资金冻结，说自己有纠纷；还有人隐瞒房子之前做过抵押，没解押就过户，最后买家这边钱付了，房子还被银行盯着。这种情况不是少数，去年就有城市统计，过户后因为产权问题闹纠纷的，占了二手房投诉的两成多。

　　正确的做法特别简单：过户后3天内，一定要上当地不动产登记中心的官方APP查一下。重点看三样：第一，“权利性质”是不是“出让”，要是“划拨”的话，后续交易可能要补钱；第二，“共有情况”有没有异常，别明明是夫妻共有，只过了一个人的名；第三，“抵押状态”是不是“无”，有抵押的话赶紧找卖家解押。

　　还有个细节要注意：房产证上的“登记日期”和“规划用途”得跟合同对得上，尤其是那种商住房改住宅的，别搞错用途，不然以后想落户、上学都麻烦。总之，别嫌麻烦，查一遍心里才踏实。

　　查费用结清！隐性欠费能坑你几千块

　　我见过最冤的买家，交接时没问物业费，住进去没俩月，物业就上门要前房主欠的3年物业费，一共8000多块。你说这钱该谁出？扯皮半天，最后还是买家掏了——因为合同里没写清楚。2025年各地统计的二手房纠纷里，水电燃气、物业费、暖气费这些隐性欠费，占了总量的三成以上，全是因为交接时没查。

　　现在其实很方便，像佛山、杭州这些城市，已经实现“房源核验+合同网签+资金监管”全流程线上化了。你在监管平台上点一下“费用查询”，就能看到卖家是不是把所有费用都结清了，不用再跟卖家扯皮要凭证。

　　要是你所在的城市还没上线这个功能，也别慌，交接时一定要让卖家拿出最近3个月的水电燃气、物业费缴费单，最好是原件，然后跟物业、水电公司打电话核对——就说“我是这套房的新业主，想查一下之前有没有欠费”，人家都会告诉你。

　　特别要注意两样：一是宽带和有线电视费，有些前房主不注销账号，后续产生的欠费会算到新业主头上；二是暖气费，北方城市冬天暖气费不便宜，欠个一两年就是好几千。最好在合同里写死：“交房前所有欠费由卖家承担，发现未结清的，直接从尾款里扣”，把丑话说在前面。

　　维修基金必须过户！别让救命钱打水漂

　　2025年3月青岛刚出的《维修资金管理办法》里写得明明白白：房子转让的时候，维修基金必须跟着过户。但我问过身边买二手房的，十个里有八个忘了这步，结果后面房子漏水、电梯坏了想修，才发现维修基金账户还是前房主的名字，根本没法申请，白交了钱。

　　维修基金这钱，平时看着用不上，关键时刻能救命——比如屋顶漏水要大修，一次就得好几万，全靠这笔钱。所以交接后15天内，一定要去办过户，流程也不复杂：带着你的不动产权证、身份证，去当地的维修资金管理中心，填张表就能办，现在很多城市线上也能办，不用跑一趟。

　　办的时候记得要一张“维修基金明细单”，看看账户里还有多少钱，有没有被前房主挪用。青岛的新规里还说了，要是维修基金余额不够首期交存额的30%，新业主有权让前房主补足——比如首期交了2万，现在只剩5000，不够6000，就能让前房主补1000，别不好意思提，这是你的权利。

　　户口迁移留保证金！别让学区房白买

　　户口这事儿，绝对是二手房里最头疼的——你没法强制前房主迁走，就算打官司赢了，执行起来也麻烦。2025年初就有城市统计，学区房交易里，近四分之一都有户口纠纷，好多家长买了房，结果前房主户口没迁，孩子没法入学，房子等于白买。

　　不过2025年各地也出了新办法，比如宁国市就规定：原房主不迁户口的，新房主拿着房产证就能去派出所，申请把原房主的户口迁到派出所的公共集体户里，不用再跟原房主扯皮。但这个政策不是所有城市都有，所以最稳妥的办法还是“留保证金”。

　　现在懂行的买家，都会在合同里约定：预留总房款5%-10%的“户口保证金”，比如房子100万，就留5万-10万，约定前房主必须在交房后30天内把户口迁走，迁完之后再给这笔钱。要是逾期没迁，每天按总房款的万分之五算违约金——比如100万的房子，每天500块，这样前房主才会着急迁。

　　交接后也别忘查，拿着房产证去辖区派出所，让民警帮你查一下房子里现在有几个人的户口，有没有陌生户口挂靠，查清楚了再放心。

　　设施清点录视频！别让家具家电被掉包

　　家具家电这块，最容易扯皮。我朋友去年买二手房，合同里明明写着“客厅空调、主卧衣柜留下”，结果交房时一看，空调换成了老旧的，衣柜也变成了破木头柜，找卖家理论，卖家说“当时说的就是这个”，没证据也没法说理。2025年的二手房纠纷里，家具家电纠纷同比涨了20%，全是因为没留证据。

　　所以交接时，一定要拿着合同里的《附属设施清单》，一项一项核对：空调的品牌、型号，冰箱的容量，衣柜的材质，甚至热水器的使用年限，都要跟清单对得上。最好的办法是录视频，从进门开始，每个房间的家具家电都拍一遍，拍清楚品牌型号，嘴里还可以念叨“XX年X月X日，二手房交接，客厅空调是格力XX型号”，这样就算后面有纠纷，视频就是证据。

　　还有些细节要注意：比如地下室、车位这些附属设施，就算合同里没写，按照2025年的司法实践，只要是房子配套的，也该一并移交；还有房子里的门禁卡、钥匙，要让卖家全部交出来，别留一把，不然以后可能有安全隐患。发现有物品缺失或者损坏，当场就在“交接单”上注明，从尾款里扣相应的钱，别不好意思开口，这是你的权益。

　　其实现在二手房交易比以前规范多了，佛山能线上自动给多名卖家划款，青岛维修基金能线上过户，很多城市都不用跑断腿了。但政策再完善，也不如自己上心——毕竟房子是大事，花了一辈子积蓄，可不能因为漏了一步，让到手的房子“飞了”。

　　记住这5件事：查产权、清费用、过户维修基金、留户口保证金、录设施视频，每一步都做到位，这房子才真的是你的，住着也踏实，不用整天担心出问题。