防止一房二卖，办预告登记，能行么？

　　众所周知，买房必须办理过户登记，产权转移到自己名下才有保障。现实中的买房，尤其是预售期房，从签约付款到交房办证，隔着一段不短的时间，在这期间，如何防范开发商或出卖人将卖给你的房子又偷偷卖给别人（一房二卖）？有法律制度能应对么？

　　答案是预告登记，听起来好像没什么厉害的。预告登记，从字面意思看，预即预先、提前，告即告知、公告、公示，结合起来就是预先设计的能够起到权利公示和物权排他效力的与房产等不动产相关的债权请求权登记制度。

　　预告登记不止停留在法理学说层面，它已进入成文法，即民法典第221条：当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机关申请预告登记。

　　预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起90日内未申请登记的，预告登记失效。

　　从该法条看，预告登记适用于买卖房屋和其他不动产物权的协议，核心目的是保障将来实现物权，核心行为是申请预告登记，登记效力是未经权利人同意，处分不动产不发生物权（变动）效力，失效情形是债权消灭和能登记之日起90日内未申请登记。

　　本条文最后一句中的“能够进行不动产登记”即本登记，是一个与预告登记相对应的概念，二者之间的关系有点象预约和本约。不动产登记能够起到物权生效和对抗第三人的作用，即公示公信效力，依据是民法典第209条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，以依法登记，发生效力；未依法登记，不发生效力，但是法律法规另有规定的除外。

　　也就是说，预告登记与房屋等不动产买卖协议密切相关，它的存在，是为了解决不动产交易中，特别是权利变动条件尚未成就或期限尚未到来时，债权请求权处于缺乏法律保障、随时可能落空的弱势地位之问题，它通过一种预先登记的方式，赋予债权请求权一定的物权效力，以保障将来物权得以顺利实现。

　　具体来说，预告登记制度，核心在于其法律效力，体现在如下方面：

　　1、保全效力（保障债权实）：此为预告登记最核心之效力，未经预告登记权利人（购房业主）同意，处分该不动产的，不发生物权变动效力。

　　2、顺位保全效力：预告登记后，被保全的债权请求权（比如交房请求权）之顺位被确定在预告登记之时，将来完成本登记时，物权的顺位以预告登记时间为准，而非以本登记的时间为准，相当于顺位提前了。

　　3、破产保护效力：即使在出卖人（开发商）破产的情况下，预告登记的权利人仍然就该房屋等不动产享有请求其履行的权利，该房屋将不被列入破产财产，从而增强了交易安全性。

　　4、警示效力：预告登记具有公示性，能够被依法查询到，由此可以警示潜在的交易方，该不动产上已存在权利负担（比如已卖给了别人）之事实，由此能够起到维护交易安全之作用。

　　赋予预告登记制度如上法律效力，意在解决如下几个关键问题：

　　1、防止一房二卖甚至一房数卖：在期房买卖等场合，从签订合同到最终办理产权过户（即本登记）之间的时间间隔通常较长，出卖人可能会在此期间将同一房屋再次出售或抵押给不知情的第三人。由于物权变动以登记为准，在先的买受人仅凭买卖合同债权往往难以对抗后续办理了产权登记的第三人物权，预告登记通过限制出卖人处分权来防止此种情况发生。

　　2、稳定交易预期，保护弱势方权益：不动产交易中，开发商或出卖人通常在经济实力和信息掌控上处于优势地位，普通购房业主则相对弱势。预告登记使购房业主的债权请求权具有了排他性和对抗第三人的效力，增强了购房业主的合同期待权，抑制了开发商滥用优势地位的冲动。

　　3、弥补债权效力不足：债权只有相对性，原则上不能对抗第三人，预告登记巧妙地将债权请求权提前进行登记公示，使其物权化，具备了某些物权的排他效力，这是物权法原理向债权法领域扩张和渗透之结果。

　　从预告登记之用途和法律效力可以看来，它的主要应用场景是商品房预售（期房预购）、预购商品房（银行）预抵押、房屋所有权转让（二手现房买卖）、其他不动产（林权、土地使用权等）抵押等。

　　实践中，预告登记对于防范一房二卖、先卖后抵、保护购房业主权益、避免钱房两空等风险至关重要。只是公众对预告登记制度的知晓程度不高，主动申请比例较低的情况依然存在，不排除有部分购房业主因未办理预告登记，而在开发商陷入债务纠纷时，面临房产被查封执行的法律风险。

　　综上，预告登记制度就像是为了不动产交易、尤其是期房预购的买家准备的一把安全锁，它通过赋予合同债权一定的物权排他效力，有效地防范了一房二卖、先卖后抵等法律风险，从而解决了从签约到过户期间的合同权利真空问题，确保了购房业主将来实现物权，其作用和价值不容忽视，应当有效加以推广和利用！