商品房陷阱249：委托代理销售合同中，排除任意解除权条款的效力

　　在商品房委托代理销售合同中，开发商与中介常约定“非经协商一致或符合特定条件，任何一方不得单方解除合同”等排除任意解除权的条款。此类条款的效力认定，核心在于区分合同性质（有偿/无偿、民事/商事）及条款是否违背委托合同核心属性，司法实践中并非一概而论，而是结合具体情形综合判断。以下从法律依据、效力认定规则、典型案例及风险应对四方面展开分析。

　　一、核心法律依据与立法精神

　　1. 基础规范：《民法典》第九百三十三条明确规定，“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同造成对方损失的，除不可归责于该当事人的事由外，无偿委托合同的解除方应当赔偿因解除时间不当造成的直接损失，有偿委托合同的解除方应当赔偿对方的直接损失和合同履行后可以获得的利益”。该条款确立了委托合同双方的法定任意解除权，其立法初衷在于委托合同以“信赖关系”为核心，当信赖基础破裂时，应允许当事人随时终止合同关系。

　　2. 规范性质争议：对于《民法典》第九百三十三条是否为强制性规范，学界与实务界存在分歧，这也是排除任意解除权条款效力争议的根源。若认定为强制性规范，则当事人约定排除无效；若为任意性规范，则尊重当事人意思自治，约定原则有效。目前主流观点及司法实践均倾向于“区分对待”原则，而非绝对化认定。

　　二、排除任意解除权条款的效力认定规则

　　结合《民法典》立法精神及最高人民法院司法观点，排除任意解除权条款的效力需区分合同类型、委托性质等因素，核心规则如下：

　　（一）按委托是否有偿区分：有偿委托原则有效，无偿委托绝对无效

　　1. 无偿委托合同：无偿委托多基于亲友间的信任与互助，合同双方无对价交换，信赖关系是唯一维系基础。此时排除任意解除权的约定违背委托合同本质，即便双方达成合意，司法实践中也通常认定为无效。例如，个人委托亲友代为处理少量房产咨询事务（无报酬），若约定“不得单方解除”，该约定无效，委托人或受托人均可随时解除合同。

　　2. 有偿委托合同：商品房委托代理销售合同属于典型的有偿委托，开发商支付佣金作为对价，中介提供专业销售代理服务，双方除信赖关系外，还存在明确的利益交换。最高人民法院民一庭明确观点：有偿委托中，当事人通过合同限制任意解除权，出于尊重意思自治，应当认为这种限制原则上有效，除非存在违背公序良俗或不得不解除的特殊情形。

　　（二）按委托性质区分：商事委托优先有效，民事委托审慎认定

　　商品房委托代理销售合同属于商事委托（双方均为市场主体，以营利为目的），与民事委托（如个人委托律师代理诉讼）存在本质差异。商事交易中，双方均具备较强的风险预判与谈判能力，更注重交易稳定性与效率，因此排除任意解除权的约定更易获得法院认可；而民事委托中，即便有偿（如律师代理），因涉及人身性、专业性服务，排除任意解除权的约定需审慎审查，若过度限制委托人权利，可能被认定为无效。

　　（三）特殊无效情形：违背公序良俗或出现“不得不解除”的客观情形

　　即便为有偿商事委托，若排除任意解除权的条款存在以下情形，仍可能被认定为无效或可突破：

　　1. 违背公序良俗：例如，约定“无论中介存在何种违约行为（包括欺诈、虚假宣传等），开发商均不得单方解除合同”，此类约定纵容违法违约行为，损害购房者利益及市场秩序，应认定为无效。

　　2. 出现信赖基础完全破裂的客观情形：委托合同的核心是信赖，若受托方存在严重违约（如无资质经营、团队无专业资质、擅自转委托等），导致委托方对其彻底丧失信赖，即便有排除任意解除权的约定，委托方仍可主张解除合同。例如，在“融昌公司与弘毅公司商品房委托代理销售合同纠纷案”中，双方约定“非经协商，融昌公司不得单方解除合同”，但弘毅公司派驻的销售人员均无房产经纪人资格证书，且中介资质年审被暂停，法院认定融昌公司有权解除合同，理由是受托方违约导致信赖基础动摇，排除任意解除权的约定不能对抗合理解除需求。

　　三、典型案例裁判要点

　　案例类型

　　裁判法院/来源

　　核心案情

　　裁判要点

　　有偿商事委托中排除条款有效

　　某中级人民法院（类案）

　　开发商与中介签订《商品房销售代理合同》，约定“合同期内，任何一方不得单方解除，否则支付总佣金30%的违约金”，后开发商无正当理由单方解除，中介诉请继续履行或赔偿违约金。

　　认定排除任意解除权条款有效，开发商构成违约，应按约定支付违约金；但考虑到委托合同的信赖属性，不支持继续履行，判令赔偿损失。

　　受托方违约导致排除条款失效

　　最高人民法院

　　双方约定排除开发商任意解除权，但若中介派驻人员无资质、资质年审被暂停，开发商发函解除合同。

　　受托方违反行业监管规定，动摇委托信赖基础，排除任意解除权的约定不能限制开发商的合理解除权，认定解除行为合法。

　　无偿委托排除条款无效

　　某基层人民法院

　　个人委托朋友无偿代理房产挂牌事宜，约定“委托期内不得单方解除”，后委托人因朋友办事拖沓要求解除，朋友以约定为由拒绝。

　　无偿委托中排除任意解除权的约定无效，委托人有权随时解除合同，无需承担违约责任。

　　四、开发商与中介的风险应对措施

　　（一）开发商风险防控要点

　　1. 谨慎约定排除条款：若需约定排除任意解除权，应明确限定适用情形，避免绝对化表述（如删除“任何情况下不得单方解除”，改为“无正当理由不得单方解除，正当理由包括中介无资质、严重违约、信赖基础破裂等”）。

　　2. 明确违约触发条件：在合同中列明中介的核心义务（如具备合法资质、派驻人员持证上岗、完成销售进度指标等），约定“中介违反上述义务的，开发商有权单方解除合同”，为解除合同预留合法空间。

　　3. 避免过度限制自身权利：若约定排除任意解除权，同时应约定“因政策调整、项目停摆等不可抗力或客观原因无法继续履行的，双方均可解除合同”，防范极端情形下的履约风险。

　　（二）中介风险防控要点

　　1. 强化合规履约：严格遵守房地产中介行业监管规定，确保自身及派驻人员具备相应资质，避免因违规操作导致开发商主张解除合同，即便有排除条款也无法对抗。

　　2. 明确损失赔偿标准：若约定排除任意解除权，应同时明确开发商违约解除的赔偿范围（如已完成工作的报酬、预期佣金损失等），避免后续争议。例如，约定“开发商无正当理由单方解除的，应按已完成销售金额的佣金标准支付报酬，并赔偿未完成部分的预期利润损失”。

　　3. 留存履约证据：中介应妥善保管销售方案、工作联络单、成交记录等证据，证明自身已全面履约，若开发商无正当理由解除，可凭证据主张违约责任。

　　五、纠纷解决核心指引

　　1. 条款效力争议：若双方就排除任意解除权条款效力产生争议，应首先举证证明合同性质（有偿/无偿、商事/民事），开发商需重点举证中介是否存在违约导致信赖基础破裂的情形，中介需举证自身已合规履约。

　　2. 解除后的责任承担：即便排除任意解除权条款有效，若一方因客观原因（如政策变化）确实无法继续履行，法院可能基于公平原则允许解除，但解除方需赔偿对方实际损失；若一方违约解除，需按合同约定承担违约责任（如支付违约金、赔偿佣金损失等）。

　　3. 优先协商解决：此类纠纷核心涉及合同自由与信赖保护的平衡，建议双方优先协商解除事宜，明确损失赔偿范围，避免诉讼对交易效率的影响；协商无果时，可向房地产行业主管部门申请调解，或依据合同约定提起诉讼/仲裁。

　　……本文作者是上海市浩信律师事务所王俊伟律师，如需转载请注明出处。另可参考《商品房陷阱：九大买卖纠纷热点与反击策略》一书。专注于各类房产案件的诉讼、执行和处置，尤其擅长代理小业主起诉开发商这一群体性诉讼 “蚂蚁斗大象”律师团队。房法网：一个专做房地产案件的网站。