“买卖不破租赁”旨在保护承租人合法权益，是承租人的“定心丸”，但却被个别债务人钻了空子，用作规避执行的“挡箭牌”。近期，通州法院就办理了一件被执行人与案外人虚构房屋租赁关系，意图对抗执行的案件。二人因恶意串通伪造租赁合同，最终各“领”10万元罚款。

　　案情简介

　　艾某因欠冯某货款，被通州法院依法判决向冯某支付货款700万元。艾某在判决后仍未主动履行判决，冯某向通州法院申请强制执行。执行过程中，通州法院查询到艾某名下有一套位于通州区的房屋，立即对房屋进行查封。因需要启动拍卖程序，执行法官前往房屋张贴公告，并进行现场调查。法院调查时发现覃某及其配偶正在涉案房屋内居住。为证明其租赁情况，覃某现场提交了一份其于2023年7月31日与被执行人艾某签订的租赁合同。经询问，租户覃某表示租期已到，如果后续法院拍卖，将不再续租。

　　通州法院发布涉案房屋拍卖公告后，案外人关某向通州法院递交执行异议申请，主张其于2020年就租赁了艾某在通州的房屋，租赁期10年，租金已一次性支付，要求法院在其租期内不得腾退涉案房屋。为证明其主张，关某提交了其与艾某签订的《租赁合同》，租赁合同约定关某租赁艾某位于通州的涉案房屋，租期10年，租金50万元一次性支付。此外，关某提交了其于2020年7月向艾某的转账流水一份，金额为50万元。

　　异议审查

　　异议裁决法官向执行实施办案人员了解房屋现场调查情况后，考虑到覃某确实租住在涉案房屋的情况，认为关某的租期与实际承租人覃某存在重合，案外人关某的租赁合同可能有问题。

　　为进一步查明案情，异议裁决法官传唤关某来法院谈话。裁决法官先向关某询问了租赁情况，随后向其出示了现场调取的覃某的租赁房屋合同，并释明虚假诉讼妨碍依法执行将面临罚款、拘留的后果。最终，关某向法院如实说明其与被执行人假借之前的转账记录明细，虚构房屋租赁合同的过程。

　　基于查明的事实，通州法院作出异议裁定书，驳回了关某的异议请求。同时，依法作出罚款决定书，决定对异议人关某罚款十万元、被执行人艾某罚款十万元。后关某、艾某未在期限内自觉履行，罚款案件已移送强制执行。

　　法官提示

　　当事人应当自觉主动履行生效法律文书确定的义务，如拒不履行，当事人申请后法院将强制执行。虚构租赁关系、恶意串通以阻碍法院执行，不仅直接损害申请执行人的合法权益，也扰乱了正常的诉讼秩序和执行秩序。在此，法官郑重提示，虚构租赁关系妨碍依法执行的根据情节轻重面临以下处罚：

　　1.司法处罚

　　对于查证属实的虚假租赁行为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，法院可对参与虚假租赁的被执行人、案外人采取罚款、拘留等司法处罚措施。罚款金额根据情节轻重确定，拘留期限一般不超过十五日。通过司法处罚，对虚假租赁行为进行惩戒，维护司法秩序和法律权威。

　　2.刑事追责

　　若虚假租赁行为情节严重，构成犯罪的，依法追究刑事责任。根据《中华人民共和国刑法》第三百一十三条规定，拒不执行判决、裁定罪，是指对人民法院的判决、裁定有能力执行而拒不执行，情节严重的行为。虚假租赁若导致法院判决、裁定无法执行，且达到情节严重程度，如致使申请执行人债权无法实现，造成重大经济损失等，被执行人、案外人可能构成拒不执行判决、裁定罪，将面临刑事处罚。

　　案外人对执行标的提出异议是法律赋予的权利，但权利的行使必须建立在诚信和真实的基础上。案外人在提出异议时，应当提供真实、有效的证据。企图通过“倒签”合同日期、伪造付款记录等不法手段蒙混过关，最终只会是“搬起石头砸自己的脚”。

　　法条链接

　　《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十五条 当事人之间恶意串通，企图通过诉讼、调解等方式侵害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益的，人民法院应当驳回其请求，并根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　当事人单方捏造民事案件基本事实，向人民法院提起诉讼，企图侵害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益的，适用前款规定。

　　《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百一十八条第一款 对个人的罚款金额，为人民币十万元以下。对单位的罚款金额，为人民币五万元以上一百万元以下。

　　《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条 对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。

　　《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条 承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。

　　承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。

　　《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第二十一条 案外人与被执行人、申请执行人之间恶意串通，通过伪造证据，或者单方捏造案件基本事实，以执行异议之诉妨碍依法执行的，人民法院应当驳回其诉讼请求，并根据情节轻重予以罚款、拘留；涉嫌刑事犯罪的，人民法院应当将犯罪线索移送公安机关。

　　诉讼代理人、证人、鉴定人等诉讼参与人适用前款规定。

　　案外人等通过虚假诉讼等方式致使执行标的无法执行或者价值减损等，给申请执行人造成损失的，应当依法予以赔偿。

　　供稿：北京通州法院

　　编辑：宋子贤 刘宇航

　　审核：王亚楠

　　本文标题：虚构房屋租赁关系来对抗执行？罚！

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