万科年内第五次向大股东借款推荐文章1：万科又得一笔救命钱

　　周六《地产头条》，网罗每周房地产行业的大事要闻。这周，房地产行业有哪些动态？明源君帮大家汇总起来了，下面一起来看看吧。

　　万科质押60亿万物云股票

　　换深铁集团42亿借款

　　5月21日晚间，万科A（000002.SZ）发布公告，称已与深圳地铁集团签署《不超过人民币42亿元借款合同》，并收到42亿元借款。同时，双方还签署了一份补充协议，约定以不超过60亿元的万物云股票作为原借款合同的质押物，质押率为70%。了解AI智能工牌pro，读懂客户，加速转化

　　公告还进一步说明，若公司股东大会未能审议通过该股票质押事项，公司将需要提供其他合格的担保或者偿还全部借款本息。

　　这是今年内，万科第二次质押万物云股票给深铁集团。

　　在2月份，万科A曾公告称，深铁集团将向万科提供借款28亿元。同时，万科A提供价值不超过40亿元的资产进行质押，初始质押担保物便是万科持有的等值万物云股票，质押率70%。

　　点评：

　　据公开数据，今年以来万科已向大股东深铁集团借款约120亿元。大股东“输血”，帮万科暂时渡过了上半年的偿债难关。不过，今年是万科的偿债大年，资金压力依然很大。当年那句“活下去”，成了如今万科的真实写照。

　　统计局发布4月份数据22城房价上涨

　　5月19日，国家统计局发布了2025年4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。其中，22个城市新房价格上涨，环比减少2城；二手房上涨城市 5 个，环比减少 5 城。

　　新房方面，一二三线城市的新房价指数环比涨幅分别为0.1%、0.0%和-0.2%，同比涨幅则为-2.1%、-3.9%和-5.4%。

　　一线城市中，北京、上海新房价格分别上涨 0.1% 和 0.5%，广州、深圳分别下降 0.2% 和 0.1%。

　　二手方面，4月份全国70个城市二手住宅价格指数环比涨幅为-0.4%，同比涨幅为-6.8%。一二三线城市的房价指数环比涨幅分别为-0.2%、-0.4%和-0.4%，同比涨幅则为-3.2%、-6.5%和-7.4%。AI智能工牌pro，A级客户不流失

　　点评：

　　随着“小阳春”结束，房地产市场进入常规淡季。从数据来看，四月份70城的房价走势较之前三个月已呈走弱态势。其中，一线城市的韧性依然最好，三线城市房价下行压力更大。

　　虽然近期LPR下调一定程度上降低了购房成本，但对市场的刺激不太明显。楼市的信心恢复并非一蹴而就，期待政策持续发力，进一步稳定市场。

　　5年期LPR下调10个基点

　　100万房贷月供少56块

　　在 5 月 20 日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布了最新的贷款市场报价利率（LPR）。1 年期 LPR 从 3.1% 下调至 3.0%，5 年期以上 LPR 从 3.6% 下调至 3.5%，两者均较上月下调了 0.1 个百分点 。

　　根据央行数据，2025年第一季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为3.11%。若按此次LPR的变化，后续房贷利率就可以达到3.01%。

　　这是2025年以来LPR首次下调，距离上一次 LPR 调整已经间隔 7 个月 。

　　点评：

　　调降LPR，带动居民贷款利率下调，减少居民的购房成本。

　　以贷款100万、等额本息30年为例，贷款利率从3.60%降到3.50%，总共可节省利息约2万元，月供减少约56元。

　　虽然看起来不多，但对购房者来说，蚊子腿也是肉。

　　广州厦门等地上调房贷利率

　　银行打响净息差保卫战

　　据权威媒体报道，广州、厦门等城市，在新一期的LPR公布前夕逆势上调了房贷利率。

　　5月17日，广州多家银行首套房贷利率由原本的LPR-60个基点，上调至LPR-50个基点，执行利率由3.0%上调至3.1%；

　　同日，厦门也将首套房贷利率由LPR-50BP调为LPR-45BP，执行利率从3.10%上调至3.15%。

　　由于两地提前公布了加点幅度，5月20日LPR下调之后，两地的首套房贷利率依然维持在不低于3.0%的水平。

　　点评：

　　目前银行的净息差已经达到历史地位，而净息差是商业银行的主要利润来源。从时间点上看，两地提前上调了加点幅度，一方面是为了对冲LPR下调，另一方面也避免实际利率跌破 3.0% 的隐性政策红线。

　　杭州首批 “好房子” 试点项目出让

　　诞生两个新地王

　　5月20日，杭州主城区推出3宗宅地，分别位于西湖区三墩单元、拱墅区东新单元和滨江区长河单元。

　　地块出让公告显示，3宗地块项目均为杭州市全市住宅品质提升试点项目，即杭州首批“好房子”试点项目。

　　西湖区三墩单元地块出让面积2.99万平方米，地上建筑面积7.78万平方米，容积率2.6，由保利置业竞得。地块溢价率51.38%，成交总价17.09亿元，成交楼面价2.20万元/平方米。

　　东新单元地块出让面积2.19万平方米，地上建筑面积3.93万平方米，容积率1.8，被杭州西湖房地产收入囊中。地块溢价率41.93%，成交楼面价4.13万元/平方米，为东新单元板块单价地王。了解AI智能工牌pro，批量生产销冠

　　长河单元地块由中天美好和海威置业联合拿下。地块出让面积2.37万平方米，地上建筑面积2.60万平方米，容积率1.1，溢价率25.32%，成交楼面价3.51万元/平方米，同样刷新了所在板块的单价成交记录。

　　点评：

　　杭州首批“好房子”试点项目地块的成功出让具有重要意义。

　　一方面，房企积极参与竞拍并催生新地王，足见房企对“好房子”趋势的一致看好。

　　另一方面，好房子试点将加速住房品质的提升进度。在全国范围内，杭州的商品房品质一直走在前列，此次好房子试点项目出让，将在全国范围内形成示范作用，为其他城市的好房子打好样板。

　　法拍房挂拍量创年内新高

　　成交量创新低

　　CRIC数据显示，4 月份法拍房新增挂拍量3.04万套，环比上升53%，同比下降11%。新增挂拍套数创下2025年以来新高。

　　成交缩量明显。4月份成交1244套，环比下降61%，创2024年以来月度新低，66%的房源溢价成交，环比下降12个百分点。

　　分城市来看，共有5个城市新增挂拍套数超过500套，分别为重庆、郑州、成都、江门、杭州。其中重庆已连续5个月新增挂牌套数位列各城市之首。

　　本月成交总价最高的标的物，来自深圳天鹅湖花园二期的一套房产，起拍价3921万元，经过31轮竞价后成交，最终以4529万元成交，溢价15.5%。

　　点评：

　　法拍房挂牌量增、成交量降，反映出了市场供需的错配：供应端因业主违约等因素被动增加，需求端受风险顾虑、市场低迷等的影响而收缩，导致成交整体降温。不过，优质的资产依然受追捧。

　　 碧桂园及杨惠妍

　　被交易所通报批评

　　5月16日，碧桂园地产集团有限公司公告披露，因未能按时披露2024年中期报告，收到上海证券交易所及深圳证券交易所纪律处分决定书。

　　公告显示，碧桂园地产集团有限公司自2019年11月至2020年11月期间发行了19碧地03、20碧地04等公司债券，相关债券在上海证券交易所上市交易。

　　作为公司债券发行人，发行人应当在2024年8月31日前披露2024年中期报告，但其未在法定期限内披露，直至2025年2月24日才完成披露。

　　另经查明，发行人最近12个月内曾因未按时披露定期报告被本所予以自律监管措施，并再次出现同类违规行为，违规情节严重。

　　鉴于上述违规事实和情节，对碧桂园地产集团有限公司及时任董事长杨惠妍、时任总经理兼信息披露事务负责人简暖棠、时任财务负责人陈淑兰予以公开谴责。对于上述纪律处分，上海证券交易所将通报中国证监会和广东省地方金融管理局，并记入诚信档案。销冠在用的盘客神器，点击了解AI智能工牌PRO

　　点评：

　　财报难产，让碧桂园的信用修复又一次面临挑战。尽管杨惠妍近期多次强调“砸锅卖铁保交楼”，并表示对公司恢复正常经营充满信心。但目前碧桂园面临的风险依然很高，如果2025年未能完成境外债务重组，可能触发交叉违约；另外，碧桂园的项目主要集中在三四线城市，项目去化难度大，短期内很难看到销售逆转的迹象。

　　 越秀集团与平安集团

　　将在不动产等业务加强合作

　　5 月 16 日，越秀集团与平安集团举行战略合作框架协议签约仪式。

　　越秀集团党委书记、董事长张招兴，党委副书记、总经理林昭远，平安集团党委书记胡剑锋出席仪式并见证签约。

　　越秀集团董事长张招兴在签约仪式上表示，越秀集团与平安集团长期开展业务合作，取得了良好的效果。平安集团综合实力强、品牌价值高，希望双方以本次签约为起点，继续在不动产业务、银行业务、保险业务、资本运作等领域加强合作，产生更大的协同效益。

　　点评：

　　越秀与平安强强联手，有利于整合房地产开发与金融保险领域的优势资源。越秀拥有房地产开发能力、不动产运营能力，而平安拥有投资能力及资金优势，双方加强合作会擦出什么样的火花？拭目以待。

　　点击下图，了解详情↓

万科年内第五次向大股东借款推荐文章2：年内万科第二次质押万物云股票给大股东深铁集团

　　5月21日晚间，万科A（000002.SZ）发布公告，称已与深圳地铁集团签署了一份不超过人民币42亿元的借款合同，并已成功收到该笔借款。同时，双方还签署了一份补充协议，约定以不超过60亿元的万物云股票作为原借款合同的质押物，质押率为70%。

　　万科A在公告中进一步说明，若公司股东大会未能审议通过该股票质押事项，公司将需要提供其他合格的担保或者偿还全部借款本息。

　　这笔关联交易借款已在今年2月公告，彼时公告显示，相关借款由万科的3家全资子公司提供保证担保。但万科A必须在3个月内完成增信置换，提供不超过价值60亿元的资产进行抵押或质押。

　　彼时，提供信用担保的万科A三家全资子公司为上海万科投资管理有限公司、深圳市万科发展有限公司、万科公寓管理有限公司。

　　股票质押登记完成之日起，三家担保主体为借款合同提供的保证担保效力自动终止。

　　事实上，这已是今年内万科A第二次质押万物云股票给深铁集团。

　　自2月10以来万科A已经四次向大股东深铁集团伸手借钱，累计借款高达近120亿元。

　　2月10日，万科A公告称，深铁集团拟向公司提供金额为28亿元的股东借款，专项用于偿还万科在公开市场发行的到期债券本金与利息。深铁集团此次的借款期限为3年，利率为2.34%，万科A要提供价值不超过40亿元的资产进行质押，初始质押担保物即是万科持有的等值万物云股票，质押率70%。

　　2月21日，万科企业港交所公告，第一大股东深铁集团拟向公司提供借款，借款金额为42亿元，用于偿还公司在公开市场发行的债券的本金与利息。

　　4月29日，万科A公告，公司第一大股东深铁集团拟向公司提供借款，借款金额为33亿元，用于偿还公司在公开市场发行的债券的本金与利息。借款期限36个月。

　　5月14日，万科A公告称，公司第一大股东深铁集团拟向公司提供借款，借款金额不超过15.52亿元，用于偿还公司在公开市场发行的债券的本金与利息。

　　公开资料显示，截至目前，深铁集团持有万科27.18%股权，为其第一大股东，也是万科在《深圳证券交易所股票上市规则》下的关联法人。

　　从债务角度来看，2025年是万科的还债大年，当前阶段的资金压力很大。

　　根据万科年报，2024年公司录得净亏损494.8亿元，营收同比下滑26.3%至3431.8亿元，主要因开发业务毛利率下降、资产减值计提及非主业投资亏损。

　　另据万科A2025年一季报，期内实现营收379.9亿元，同比下降38.3%；归母净利润亏损62.5亿元，亏损同比扩大1625.63%。截至报告期末，集团持有的货币资金为755.0亿元；有息负债合计3658.7亿元；资产负债率为73.5%。

　　不过，万科也在一直积极偿债，尤其是大股东深铁集团，通过大宗交易、REITs认购、股东借款等多种方式力挺万科。

万科年内第五次向大股东借款推荐文章3：仅过半月，万科拟再向大股东最多借15.52亿｜深圳楼市早7条

　　《深圳楼市早7条》总第1196期

　　图：深圳一二手住宅成交数据

　　①宝安新城华苑四房首次面向二孩家庭配售

　　宝安区住房和建设局日前就新城华苑项目部分住房（简称“本批次住房”）面向高层次人才等群体配售，申请条件、房源安排、选房规则、配售流程等有关事项发布通告。目前该项目仅剩余65套四房，为顺应人才购房需求，本次四房配售对象将增加第六队列，本科等学历且育有二孩的家庭也可申请。

　　深圳前海·华发新城华苑位于宝安区沙井街道展林路与展景路交会处西南侧，占地约30万平方米。深圳前海·华发新城华苑自亮相以来便备受青睐，已售出逾3700套房源，2023年荣膺深圳人才房销售冠军，2024年获销售亚军。目前项目人才房一期已全面交付，四房产品位于项目二期，预计2025年12月29日之前交付。

　　②深圳最大高铁站片区规划首次披露

　　据深圳特区报消息，拥有全市最大高铁站和轨道交通换乘站的西丽高铁新城，作为 “站-产-城”融合发展新型模式的国家级试点项目，规划建设工作正有序推进。

　　西丽高铁枢纽作为深圳市“五主五辅”铁路客运主枢纽之一，汇集4条国家铁路、

　　2条城际铁路和4条地铁线路，规模超过深圳北站，建成后将成为深圳最大的高铁站和轨道交通换乘站。

　　③仅过半月，万科拟再向大股东最多借15.52亿

　　5月14日晚间公告，公司第一大股东深圳市地铁集团有限公司（简称“深铁集团”）拟向公司提供借款，借款金额不超过15.52亿元。借款用于偿还公司在公开市场发行的债券的本金与利息，借款期限36个月。

　　仅仅半个月前的4月29日，万科公告，公司第一大股东深铁集团拟向公司提供借款33亿元。用途为偿还公司在公开市场发行的债券本金与利息，借款期限为36个月，年化利率为2.34%，低于1年期LPR。具体还款方式为，每半年进行一次还款，每次还款金额为提款金额的0.5%，最后一次到期日时还款金额为提款金额的97%。

　　此前今年2月10日和2月21日，万科股份曾先后两次发布公告称，深铁集团拟向公司提供借款，借款金额分别为28亿元和42亿元，共计达70亿元，借款用途为用于偿还公司在公开市场发行的债券的本金与利息。此次33亿借款，距离前两次借款时间不足3个月。

　　④温州一宅地溢价超40%成交

　　据报道，温州5月12日出让一宗瓯海区仙岩街道宅地，该地块经过22轮竞价，最终由温州市华玺房地产开发有限公司以2.19亿元竞得，成交楼面价8836元/m，溢价率40.38%。

　　⑤成都公积金新政征求意见：最低首付15% 最高贷款额上浮50%

　　近日，成都住房公积金管理中心发布通知，就支持缴存人购买和租赁保障性住房有关政策征求意见建议。

　　其中拟加大贷款支持。购买保障性住房使用住房公积金贷款的，最低首付款比例为15%，最高贷款额度上浮50%，即由现行的单人60万元、双人100万元提高至单人90万元、双人150万元。

　　⑥深圳二手房录得量节后修复性调整单周环比增长107%

　　据深圳市房地产中介协会统计，2025年第19周，深圳全市二手房(含自助)录得1407套，环比上涨106.6%。深圳房地产中介协会认为，二手房周录得量受五一假期影响，近2周呈现波动变化，当前录得量已恢复正常水平。

　　根据公开在售二手房源量数据统计，截至2025年5月12日，全市共有71832套有效二手房源在售，较上周减少499套。

　　⑦ 河南信阳：新出让土地开发商品房将全面现房销售

　　近日，信阳市住房和城乡建设局发布《关于加强商品房预售管理工作的若干措施（试行）批前公示》，提出了六项措施，其中包括严控预售许可条件，即按照“新老有别”的原则，对已取得施工许可证的项目，“投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上”或“工程进度达到设计形象进度的二分之一以上”时，可申报商品房预售许可。文件印发后新出让土地开发的商品房，一律实行现房销售。

　　来源：南方日报、每日经济新闻、宝安日报、财联社、深圳房信网

　　撰文：邱永宽

　　【作者】 邱永宽

　　【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端