以下是摩根大通报告《香港房地产：接近正向利差，但尚未实现》的详细内容总结：

核心分析
  1. 利率变动影响
  • 美联储降息25bps后，香港汇丰银行将最优惠利率下调12.5bps至5.125%。
  • 新按揭利率从3.5%降至3.375%，但仍高于净租金收益率（3.1%）（扣除物业管理费等成本后）。
  • 正向利差未实现：尽管表面按揭利率（3.375%）略低于毛租金收益率（3.6%），但考虑成本后实际租金净收益仅3.1%，按揭成本仍高于租金收益。
    1. 未来预测
  • 2026年或实现正向利差：预计美国有效利率在2026年Q3降至3.35%，HIBOR需降至<1.8%才可能实现按揭利率显著下降（当前HIBOR为3.36%）。
  • 房价增长条件：预计2026年房价增长3-5%，需满足：
  • 进一步降息实现正向利差
  • 租金上涨推动租客购房（若5%租客转买家，可贡献40%年销量）
  • 恒生指数保持强劲（财富效应）
  • 库存月数降至10个月以下（当前15个月）
    1. 按揭利率机制
  • 按揭利率取以下较低值： (1) HIBOR + 利差（当前130bps） (2) 最优惠利率 - 利差（当前175bps）
  • 降息效果：800万港元贷款（30年期）月供减少556港元（-1.5%）。市场动态与投资策略
    1. 短期走势
  • 政策报告乏善可陈，叠加降息符合预期，板块可能出现短期获利了结（过去两日跑输恒指2%）。
  • 建议 “逢低买入”，看好后续降息带来的支撑。
    1. 机会
  • 开发商首选：
  • 恒基兆业（0012.HK）：降息最大受益者
  • 信和置业（0083.HK）：低风险替代选择，股息率更高
  • 收租股偏好：
  • 太古地产（1972.HK）、恒隆地产（0101.HK）
  • 次选：九龙仓置业（1997.HK）、领展（0823.HK）

    　　结论：香港房地产短期面临调整压力，但2026年在利率持续下调、租金上涨及恒指走强条件下，有望实现3-5%的房价增长。