10月前后楼市会不会刺激？大摩：房地产2026年完成底部调整

　　现在的房地产市场正处于非常关键的时期，出现了一些向好的迹象，但似乎又不是太巩固，偶尔还会出现反复小幅波动，总之，楼市止跌回稳的道阻且长。

　　9月就剩最后几天了，随着美降息的预期，我们降息的预期也落空了，如今大家都期待930或者10月的楼市刺激政策。真的会来吗？

　　因为现在外界对房地产的未来预测何时见底也是各抒己见，说什么的都有，但最终何时能够实现止跌回稳似乎又在我们的掌控之中。今年一季度市场表现还可以，二季度就弱了很多，三季度明显因为传统淡季表现不佳，即使9月似乎仍然比较冷清。

　　9月26日地产总裁参考消息，摩根士丹利中国首席经济学家邢自强表示，中国房地产市场自2020年以来的调整已持续约5年，成交量较峰值下降60%，已经接近国际经验中的周期底部。按照欧美市场调整周期，几乎都在4-7年调整期，所以，中国这一轮房地产大调整也差不多到底部了。

　　很显然，如果按照我现在看到的房地产市场情况，恐怕离止跌回稳还很遥远，现在，房地产市场的止跌回稳，还主要依托于存量政策的显效，事实上，后劲已经不足。马上要进入四季度，为达成年初既定的目标，不排除会有好事发生。或在9月底或在10月初？

　　信心依然不足，不及预期，房地产需求依然疲软，市场回稳压力较大，可以说，楼市亟需利好消息的刺激。加上买卖双方之间的博弈正在拉锯，更是加重了市场的观望氛围。

　　有些不良中介为达成快速成交的目的，甚至玩起各种套路，以损害房东利益来迎合买方的价格诉求。由此，还冲上了热搜，可见影响很大。

　　现在看来，不管是买家还是卖家，都希望有更多的利好政策落地。

　　因为邢自强也做了提醒，他认为，当成交量下降60%左右时，市场通常进入周期底部区域，就需政策主动介入以避免长期低迷。现在的房地产整个市场正处于“筑底—修复”中期阶段，依旧是筑底关键时刻，这一过程需要政策强力介入加速库存消化和债务重组，由此这楼市才能在2026年底止跌回稳。

　　也就是说，理论上2026年能见底并完成调整，但是不会平白无故结束调整，见底后可能一直是底部，也可能迅速企稳回升，如果有政策干预，调整周期或可缩短至2026年底企稳，否则可能延长至2030年后。

　　一定程度上说，老百姓的预期决定了未来市场走向，不妨调查看看，大家的信心程度如何。

　　什么样的政策才能有效改变大家的预期呢？

　　大摩给出新药方，那就是国家配资3万亿、一二线收购150万套，逻辑通达了收储去库存就快了。去市场上购买没有卖出去的商品房库存，拿过来改造成保障性住房，这样将一举两得，既缩小库存出清的历程，又建立社会保障制度，又能解决年轻人的住房问题。过去单靠地方是不行的，他们没有动力。

　　现在由国家统筹，整个库存消化的时间水平就回到常态，非常健康合理的水平，一举扭转市场预期。

　　当然，解决去库存问题，不一定完全解决房产问题，毕竟还要看经济复苏情况，大家对未来收入预期的改观，这样房地产止跌回稳才能有支撑。

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