房屋买卖合同纠纷

　　房屋买卖合同纠纷推荐文章1：购买商品房发生纠纷如何维权？“房屋买卖合同纠纷10大典型案例”为您支招！

　　房屋买卖合同纠纷推荐文章2：卢颖：房屋买卖合同纠纷部分法律问题解析 | 衡石·观点

　　01

　　案例选编

　　? 案例一：“名为房屋买卖、实为××”的通谋虚伪意思表示应如何识别？

　　? 案例二：合同双方在履行过程中均有过错，能否适用定金罚则？

　　? 案例三：购买的房屋中存在合同所附平面图未标的承重墙如何处理？

　　02

　　衡石观点

　　? 在双方对合同是否系“虚假意思表示”存在争议时，应以合同的实际履行行为作为主要判断标准。

　　?定金罚则不适用于双方对于合同履行不能均有过错的情形。

　　?承重墙位置属于影响房屋价值、功能的重大因素，出售方有义务主动告知。

　　03

　　结 语

　　Part.

　　01

　　2014年，高某因拆迁获系争安置房。2017年，黄某作为买受人，在中介公司的居间下与高某就该房屋以165万元的价格签订买卖合同，并为此支付数千元中介费。

　　合同签订当日，黄某向高某支付20万元，高某出具定金收条。此时，房屋尚未动工建设。后黄某又陆续向高某转账，总计金额1,549,700元，高某就其中部分金额出具购房款收条。2022年9月底，高某向黄某出具交房单，载明系争房屋已经卖给黄某，收到房款150万元，现将房屋交付给黄某支配。同年11月，系争房屋核准登记在A公司名下，后发生多轮司法查封。

　　审理中，黄某与高某均确认签署本案房屋买卖合同前，双方存在借贷关系，黄某表示尚未催讨该欠款。现黄某以系争房屋已符合办理产权登记条件，起诉确认系争买卖合同有效，并继续履行合同。高某则辩称买卖合同所涉价款实为出借款，合同价款远低于当时周边房价，不同意继续履行。

　　一审法院审理后认为

　　本案房屋买卖不符合正常交易模式，存在诸多疑点。如，黄某在房屋尚未建造情况下即决定购买且支付高达百分之九十房款；黄某未要求欠款抵扣房款，而是另付大额钱款；房屋交易价格明显低于市场价值；黄某因政策限购不具备购房资格等事实。综上，系争房屋买卖合同并非双方当事人的真实意思表示，系通谋虚伪行为，房屋买卖的法律关系基础不存在，故驳回黄某等诉讼请求。

　　二审法院审理后认为

　　合同签订后，黄某向高某支付多笔款项，高某出具房款收条，确认收取购房款。并且，系争房屋已实际交付黄某占有使用，双方存在实际履行合同的行为，故房屋买卖系双方真实意思表示，并非通谋虚伪行为，该合同亦不存在违反法律强制性规定之情形，故应认定为合法有效。双方之间此前存在借款关系及一审所述诸多疑点，均非否定房屋买卖合同效力的有力依据。然因该房屋存在多个司法查封，继续履行合同存在障碍，故驳回黄某要求过户的诉讼请求。

　　Part.

　　02

　　陈某向卢某购买房屋，约定买卖合同签订当日陈某支付定金50万元，网签合同当日，陈某支付首期房价款（含定金）750万元，合同约定付款、过户时间、定金罚则等内容。陈某按约支付定金，卢某出具定金收据。约定网签日前，陈某通过中介与卢某商量变更付款周期，卢某未予同意；约定网签日后，陈某又通过中介与卢某协商首付款分期付款，卢某亦未同意。陈某遂妥协并要求卢某来签订网签合同并支付首付款，卢某认为陈某不诚信，不同意网签。后卢某出具《承诺书》明确终止与陈某的房屋买卖。陈某遂起诉请求卢某双倍返还定金。

　　一审法院审理后认为

　　陈某在约定网签、支付首付款的时间节点前与卢某协商变更付款方式，但卢某未予同意，后陈某表示妥协愿意按原约定履行，虽略晚于合同约定时间，但此仅为轻微违约情形，合同仍具有履行可能性。卢某以此为由拒绝网签，以实际行动表示不再履行合同，已构成根本违约，导致合同目的无法实现，应当双倍返还定金。

　　二审法院审理后认为

　　陈某在约定时间节点前后通过中介与卢某商量变更约定的付款期限及首付款方式，均未得到卢某同意。虽然其后陈某“妥协”，但该时间节点已超过合同约定期限，且中介并未明确表示陈某愿意完全按照合同约定支付首付款及后续购房款。卢某丧失对陈某的信任而拒绝交易，事出有因，故陈某对于合同无法继续履行存有过错。而卢某在陈某要求继续履行但时间略晚于约定期限的情况下，未经进一步核实，直接拒绝网签，对于合同无法继续履行亦存在过错。故此，二审法院改判卢某返还定金，驳回陈某其余诉讼请求。

　　Part.

　　03

　　王某向B公司购买商铺，交房时王某发现商铺与房屋预售合同附件“房屋建筑设计及平面图”记载不一致，存在图纸上没有的承重墙，双方协商由B公司整改，然B公司无法移动承重墙的位置，故王某以房屋建筑结构设计变更导致的结构和使用功能损失为由，起诉请求B公司赔偿损失。

　　一审法院审理后认为

　　王某未能举证证明房屋建筑结构设计发生变更，且房屋内的承重墙并不必然影响房屋的结构和使用功能，故对王某的请求不予支持。

　　二审法院审理后认为

　　虽双方确认系争房屋的竣工图中有承重墙，但无证据证明王某在签署房屋预售合同前知晓或在领取钥匙后认可系争房屋内存在合同附件未标的承重墙。鉴于承重墙的设置，对购房人决定是否购买商铺具有较重要的影响，而B公司未能证明其在订立合同前就房屋内可能存在的、常见的不利因素予以充分告知，存在疏忽，故改判B公司赔偿王某损失。

　　Part.

　　01

　　意思表示是法律行为的核心。在理想状态下，意思的形成及其表达都应是无瑕疵的，表意为真，方能识别，进而可裁判。而所谓通谋虚伪意思表示，是指各方合意做出的与其内心的真实意思不一致的对外表示。通谋虚伪意思表示，必有目的，但不一定是非法目的。因此，《民法典》第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。

　　实践中，虚假意思表示所约定的权利义务内容，往往有避法之意图、非法之目的。以房屋买卖合同为例，名为房屋买卖，实为借贷、担保的情况并不罕见。合同双方多以房屋买卖合同的外在形式实现借款（甚至骗贷）、担保的真正目的。在此类案件中，通常一方当事人主张买卖是双方真实意思表示并要求继续履行，另一方当事人则主张双方之间实为借贷、担保的法律关系。此时，确认虚假意思表示无效系制度应有之义。为实现该目的，则首先需要对是否存在“虚假意思表示”进行审查与识别。同样需注意的是，存在通谋虚伪行为的情况下，必然存在隐藏的真实行为，因此判断存在“虚假意思表示”必然伴随着对于隐藏真实行为的判断，两者系“一体两面”的关系。

　　除了各方自认且经审查自认成立以外，对通谋虚伪行为的判断存在一定的法律适用难度。鉴于虚假意思表示所约定的权利义务内容，往往有异常之处，裁判者通常都能关注到从“商业合理性”角度去评判名义合同是否系各方真实意思。

　　例如，在连环买卖中，上下游之间多个交易主体形成完整的闭合交易链条，其中的一方既卖又买、低卖高买，自甘受损，与经营者的营利目的明显相悖。这类情况在虚伪意思表示的案件中非常常见，也比较容易判断。但鉴于“商业合理性”本身含有价值判断而非可量化的标准，在大量交易场景中可能介入除营利以外的其他要素，因此如果仅从商业合理性角度进行判断，则往往容易陷入经验主义的误区。相较而言，引入并强化合同的实际履行与约定是否一致的审查判断，则更具客观性，更易操作。例如当事人虽然签署货物买卖合同约定支付价款以后取得货物，但履行过程中出卖人并没有进行货物的交付，买受人也未收到货物甚至未要求发货，双方之间实际履行的只有资金的流转。根据合同约定内容与实际履行情况的对比，即可成功识别出买卖合同系虚假意思表示。

　　案例一中

　　一审法院根据双方之间存在借贷关系、房屋交易中存在部分与常规做法不同的情形即认为双方的房屋买卖构成通谋虚伪行为，故此认为双方之间不存在房屋买卖的法律关系，相当于认定了隐藏的真实行为是借贷关系。该裁判思路更多地关注于部分交易行为本身的合理性，而未能充分注意合同的实际履行情况与合同约定的匹配度。在双方签署房屋买卖合同的情况下，出卖人实际收取购房款，并以购房款名义出具收据；房屋也实际交付给买受人使用；且出卖人也书面声明该房屋属于买受人，因此更加符合房屋买卖合同的履行特征。另一方面，实际履行行为也可以作为隐藏行为的识别特征，因为实际交付房屋的行为通常并不符合借贷关系的履行模式，由此即可判断难以认定“名为房屋买卖、实为借贷”。

　　P22

　　02

　　《民法典》第五百八十七条规定，债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。

　　定金罚则作为一种惩罚性规则，是定金实现其担保功能的保障。房屋买卖因其涉及标的贵重，属于生活中的重大决策，又大多发生于陌生的买卖双方之间，一般除了由房屋中介提供专业服务之外，房屋买卖合同中大多存在关于定金支付、定金罚则的约定，以保证交易的顺畅性。定金在房屋买卖合同履行中具有特殊的价值，定金罚则适用的可能性则起到了督促双方履行合同义务的作用，也在房价波动较大的市场现状下起到了一定的稳定作用。

　　从法律规定的字面意思来看，定金罚则的适用条件是“不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的”。对于因一方违约致使合同目的无法实现引发的房屋买卖合同纠纷中，守约方要求适用定金罚则较易判断。然而，实践中因双方在合同履行过程中另行协商、履行有轻微瑕疵等最终升级为交易破裂的情况也不少见。合同双方在合同履行过程中均存在过错，最终合同解除能否适用定金罚则存在争议。

　　事实上，合同的订立及履行原本就建立在双方的互相信任之上，一旦其中一方履行不当导致信任基础丧失，如果一定要求对方继续履行，事后再追究违约责任，不甚符合民事法律关系运作的诚信原则、公平原则。因此一般而言，一方在履行合同过程中有错在先，但不足以构成根本违约，对方作出了不愿意继续履行合同的意思表示，应当对其合理性进行判断，如果双方对于合同履行不能均有过错，则不宜适用定金罚则。

　　案例二中

　　一审法院认为买方构成轻微违约，合同仍具有履行的可能性，卖家以此为由拒绝网签，并要求取回房产证，构成根本违约，应当双倍返还定金。该观点未能充分考虑卖方行为虽然最终导致合同无法履行，但事出有因，买方违约行为使得卖方失去信任基础在先，应认定双方对合同无法继续履行均存在过错，不适用定金罚则，二审法院故此改判。

　　Part.

　　03

　　承重墙属于房屋基础结构部分，不可轻易改动，否则将有重大安全隐患；承重墙因其本身功能，也会对购房人是否购买该房屋的决策、房屋价值造成重大影响，因此房屋，特别是商用房屋中的承重墙位置属于售房人应明确告知的影响合同签订的重要因素。

　　在商品房预售中，作为合同附件的房屋平面图标注的房型、位置等房屋信息的直观记载，较之于相对抽象的文字符号具有更强的确定性和可识别性，因此更能反映当事人的真实意思表示。尤其是在预售的情况下，合同签订时缺乏现房参照，购房人通常更容易按房屋平面图标注内容确定买卖标的。相对于购房人而言，售房人对房屋平面图、房屋现有或将有的结构应具有更为充分的认知和判断能力。因此，订立合同前售房人应当向购房人充分告知房屋内可能存在的、常见的不利因素，比如承重墙位置变动。如售房人未能履行该项义务，应对购房人的损失承担赔偿责任。

　　案例三中

　　虽然竣工图标有系争承重墙，但房屋买卖合同所附平面图未注明该承重墙。在此情况下，售房人并没有对于房屋实际承重结构与平面图之间存在的不一致进行合理提示。同时，鉴于墙体是否为承重墙的判断具备一定的专业性，即使购房人进行过现场验房也不能表示其已明知承重结构与平面图不符并表示接受，因此可以认定售房人对房屋内的承重墙未作出充分说明，对承重墙可能造成的房屋价值贬损、功能影响等承担赔偿责任。

　　需要注意的是，实践中，除了承重墙之外，电梯的安装也属于影响合同签订的重要因素。特别是对于处于低层和高层的房屋而言，是否安装电梯不仅影响购房人生活、行动上的便利，对于房屋的经济价值也会造成不同程度的影响。当下，许多小区为了提升小区居民生活质量，逐渐推进小区楼栋加装电梯，因加装电梯涉及楼栋全体业主、业委会、居委会以及街镇房办、电梯生产企业、电梯安装企业等多方主体的配合，整个安装程序较长，由此引发合同签署前后、合同履行过程中房屋状态发生重大改变，对于是否阻碍合同继续履行、是否赔偿损失及损失范围认定均应综合考虑合同当事人意思自治、对房屋经济价值影响等因素作出处理。

　　房地产买卖标的贵重，无论买卖的房产性质为何均属于重大决策，妥善处理该类案件涉及社会民生。房价波动、房屋状态变化、政策调整等均会对合同顺利履行造成巨大影响，合同履行受阻造成的损失亦因所涉标的贵重而普遍较大。

　　“法律不重诵读，而重理解。”法律解释需要借助法律解释方法，但法律解释方法却是一个实践层面的问题。审理房屋买卖合同纠纷案件时，一方面应尊重当事人意思自治，对签订合同之时双方真意进行探求，保证合同合法稳定的履行状态；另一方面，也应当考虑致合同履行受阻的因素发生时，客观上对房屋价值造成的影响，结合合同双方在履约过程中的过错程度进行综合判断，从利益平衡的角度出发，对违约所应承担的责任范围进行认定。避免出现仅考虑市场环境对合同一方造成的影响，而变相苛责另一方对市场变化进行超出合理范围的预期，从维护交易稳定，保障房地产交易市场平稳运作的角度，发挥民事裁判的规范引导作用。

　　丨上海市第一中级人民法院

　　责任编辑：王英鸽

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　　房屋买卖合同纠纷推荐文章3：最高法院：房屋买卖合同纠纷裁判规则20条

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　　今天继续推出房屋买卖合同纠纷的

　　最高法院权威裁判规则20条

　　供法律人参考学习

　　1.借款合同双方当事人订立商品房买卖合同，将借款本金及利息转化为已付购房款，不得将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款——汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚诉新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案

　　本案要旨：借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”。在不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形的情况下，该商品房买卖合同具有法律效力。但对转化为已付购房款的借款本金及利息数额，人民法院应当结合借款合同等证据予以审查，以防止当事人将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款。

　　案号：（2015）新民一初字第2号

　　：最高人民法院第十五批指导性案例第72号

　　2.借款到期不能偿还，对方要求履行房屋买卖合同取得房屋所有权的不违反禁止流押的规定——朱俊芳与山西嘉和泰房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案

　　本案要旨：借款到期，借款人不能按期偿还借款。对方当事人要求并通过履行《商品房买卖合同》取得房屋所有权，不违反《担保法》第四十条、《物权法》第一百八十六条有关“禁止流押”的规定。

　　案号：（2011）民提字第144号

　　：最高人民法院公2014年第12期(总第218期)

　　3.涉学区房买卖合同案件中，学区房的学位可作为行为保全对象——王素菁诉廖志华房屋买卖合同纠纷案

　　本案要旨：在涉及学区房买卖合同案件中，买受人申请对涉案学区房学位进行行为保全的，经审查申请人的请求权具有正当性，且不采取保全措施可能导致其无法使用学位或遭受其他损害的，法院可以作出禁止使用涉案房屋及该房屋所对应户口的学位的保全裁定。

　　案号：（2016）京0108民初16170号

　　：人民法院案例选.总第108辑(2017.2)

　　4.一房二卖中后买受人与出卖人是否构成恶意串通应根据其是否支付合理对价、是否尽到审查义务等因素来判断——孔祥文、刘彦诉邹叔芳等房屋买卖合同纠纷案

　　本案要旨：出卖人将房屋出售后又转卖他人，后买受人是否尽到必要的审查义务，是否支付了合理对价，以及其与出卖人是否存在特殊关系等，均是判断后买受人与出卖人是否构成恶意串通的依据。

　　案号：（2012）昆民一终字第35号

　　：人民法院案例选.总第86辑（2013.4）

　　5.名为顶名购房协议实为委托代理的合同应在查明协议内容及意思表示的情形下综合认定——包如生、刘淑兰诉李自琼、孙济宁房屋购买人确认纠纷案

　　本案要旨：在顶名办理购房及按揭贷款的情形下，顶名方主张顶名协议无效，并拒绝协助将房屋权属登记在委托方名下的，法院应查明双方达成的顶名协议内容，以及顶名协议是否为其真实意思表示，是否存在《合同法》第52条规定的合同无效的情形，进而作出顶名协议是否有效的认定。在认定顶名协议有效的情况下，应按照顶名协议约定的名为顶名协议、实为委托代理的内容并综合考虑案件其他事实确认房屋的实际购买人。

　　案号：(2011)河民初字第406号

　　：人民法院案例选.总第84辑(2013.2)

　　6.房屋买卖“阳合同”中虚低的价格条款无效，但不影响其他条款的效力——厦门泰吉运动器材有限公司诉骏士（厦门）日用品有限公司房屋买卖合同纠纷案

　　本案要旨：房屋买卖双方为逃避税收而签订“阴阳合同”，并以价格虚低的“阳合同”办理产权过户，损害了国家利益，相应价格条款应认定为无效。“阳合同”的其他条款如不违反法律规定的，继续有效；继续有效的条款与“阴合同”对应条款不同的，应认定为对“阴合同”相关内容的变更。

　　案号：（2012）海民初字第2192号

　　：人民法院案例选.总第83辑(2013.1)

　　7.因房产新政和违约行为共同作用致使房屋买卖合同无法履行，双方当事人均有权解除合同——李某诉黄晓玲房屋买卖合同纠纷案

　　本案要旨：因受到房产新政和违约行为共同作用致使，房屋买卖合同无法履行，双方当事人均有权解除合同。当事人存在违约行为，仍应当承担违约责任。人民法院在审理此类案件时，还需考虑房产新政等因素，基于公平原则认定承担违约责任数额。

　　案号：（2011）浙甬民二终字第692号

　　：人民法院案例选.总第81辑(2012.3)

　　8.国家实行房产新政，当事人已预见风险并在合同中对此作出按揭不能承诺的，不属于情势变更——邓虎诉孔春能房屋买卖合同纠纷案

　　本案要旨：国家实行房产新政，当事人已预见到购房存在巨大商业风险，并在合同中对国家房贷政策变化导致按揭不能作出了自己的承诺。这种情形不属于情事变更，不能解除房屋买卖合同。

　　案号：（2010）浙甬民二终字第514号

　　：人民法院案例选.总第76辑(2011.2)

　　9.房屋买卖双方已在房屋权属登记中心签字确认网签但尚未签订书面购房合同的，可认定买卖合同成立——沈海星诉安香云房屋买卖合同纠纷案

　　本案要旨：房屋买卖双方尚未签订书面的购房合同，但双方已经在房屋权属登记中心签字确认了《存量房自行成交网上签约申请表》、《存量房买卖合同信息表（自行成交）》（即“网签”），且已明确了合同的价款、房屋信息的，应当认定双方的买卖合同已经成立。

　　案号：（2010）二中民终字第05439号

　　：人民法院案例选.总第80辑

　　10.购房人已转卖房屋的，不影响其追究房屋面积误差的损失赔偿责任——孙全乐诉天津豪业建设发展有限公司房屋买卖合同纠纷案

　　本案要旨：当房屋的实际面积与合同约定的面积出现误差的时候，根据合同相对性原则，只有直接的合同当事人之间可以主张权利或承担义务。房屋是否转卖，并不影响权利人依据合同主张权利。

　　案号：（2008）北民初字第270号

　　：人民法院案例选总第73辑（2010.3）

　　11.房屋出卖人不得将蚁害作为不可抗力规避质量瑕疵担保责任——黄燕萍、张毅俊诉竺顺庆房屋买卖合同案

　　本案要旨：根据蚁害隐蔽性、长期性、难以根治的特点应合理分配买卖双方权利义务。买受人并非专业人士，仅知晓蚁害的表象，且出卖人支付的补偿金额与实际损害不成比例，故出卖人仍需承担相应的瑕疵担保责任。蚁害与地震、雷电等自然灾害有本质区别，房屋出卖人不得以不可抗力为由规避质量瑕疵担保责任。

　　案号：（2009）沪一中民二（民）终字第1622号

　　：人民法院案例选.总第72辑(2010.2)

　　12.因土地征用而成为非农人口的农村居民仍生活在农村的，其购买宅基地可享有农民待遇——李明国诉李德元房屋买卖合同纠纷案

　　本案要旨：农村居民因土地征用而成为非农业人口，仍生活在农村的，其在农村的购房行为不应视为城镇居民购买农村住宅，在购买宅基地问题上可以享有农民待遇，买卖合同有效。“农村居民一户只能拥有一处宅基地”是对农村居民申请宅基地的限制性规定，但并不限制农村居民通过买受、承租方式取得宅基地，但不得违反法律、法规规定的最高限度。

　　案号：(2007)甬民·终字第983号

　　：人民法院案例选.总第69辑（2009.3)

　　13.借款人未与第三人达成债务转移合意而将债务转移给第三人，第三人在非真实意思表示时与贷款人签订的商品房买卖合同未生效——王桶诉察右后旗北方批发商贸城有限责任公司房屋买卖合同纠纷案

　　本案要旨：借款人要把借款债务转移给第三人，不仅应当与第三人达成债务转移合意，而且应当在借款合同确定的权利、义务前提下进行。第三人不愿承担借款债务，并在非真实意思表示的情况下与贷款人签订的商品房买卖合同应当认定未生效，贷款人要求第三人协助办理房屋产权变更登记手续的诉讼请求应予驳回。

　　案号：（2016）内09民终184号

　　：人民司法·案例2017.23

　　14.房屋出卖人在缔约过程中存在瑕疵行为，买受人以出卖人违反先合同义务的瑕疵行为拒绝履行主要合同义务，属于不当行使履行抗辩权——中国供销集团有限公司诉林光荣、华和信经纪公司房屋买卖合同纠纷案

　　本案要旨：权利义务相一致原则应贯穿合同履行的始终。出卖人在缔约过程中存在瑕疵行为，违反了诚实信用原则和先合同义务，在此情形下不享有合同解除权。买受人以出卖人违反先合同义务的瑕疵行为来拒绝履行自己应承担的主要合同义务，属于不当行使履行抗辩权，应当承担相应的损害赔偿责任。基于出卖人的瑕疵行为买受人对交易标的产生了错误认识，买受人有权要求变更交易价格。

　　案号：（2017）京民终289号

　　：人民司法·案例2017.23

　　15.夫妻一方擅自处分登记于其名下的共有房屋，配偶不同意致合同解除的，善意买受人有权要求其承担包括赔偿差价损失在内的违约责任——赵某与闫某房屋买卖合同纠纷案

　　本案要旨：夫妻一方以自己名义转让登记在自己名下的共有房屋，配偶明确表示不同意转让，经审理房屋买卖合同不存在违反合同法第五十二条规定情形的，法院应认定有效，但买受人要求继续履行的，不应予以支持。法院应释明买受人可以主张解除合同，善意买受人有权要求出卖人承担包括赔偿房屋差价损失在内的违约责任。计算房屋差价损失时，应综合考虑出卖人的可预见程度和买受人对诉讼结果的合理预期，以不同意一方配偶到庭作出拒绝转让房屋之表示的时间为节点计算房屋差价损失，因诉讼持续而扩大的损失，买受人应自行承担。

　　案号：（2016）京03民终716号

　　：人民司法·案例2017.20

　　16.房屋买卖应当采用书面形式签订合同，收条不足以证明房屋买卖合同依法成立——李允常诉丁正美、赵翔、秦志岚房屋买卖合同纠纷案

　　本案要旨：法律规定房屋买卖应当采用书面形式签订合同。以口头形式订立合同时出具房款收条，如果对买卖的标的和数量存在争议，且不能有效证明“一方已经履行主要义务，对方接受的”，该合同尚未依法成立。买受人可以根据缔约过失责任请求赔偿机会利益损失，但不能要求对方赔偿房价上涨损失。

　　案号：（2015）渝二中法民终字第1037号

　　：人民司法·案例2016.8

　　17.得房率缩水超过合理误差给买受人造成损失的，卖方应承担赔偿责任——朱某某诉杭州某置业有限公司房屋买卖合同纠纷案

　　本案要旨：得房率缩水是否构成违约，法律没有明确的规则可资援引，应进行司法衡平。通过对外部因素和内部因素的考察，可得出的结论是：买受人的利益应获得保护，对其保护范围为得房率缩水超过合理误差给买受人造成的损失；买受人损失的确定以得房率缩水造成套内建筑面积减少的价值为基数，结合买受人因此所受利益损益相抵，酌情确定。

　　案号：（2014）浙杭民终字第1313号

　　：人民司法·案例2016.2

　　18.因国家房贷政策调整导致房屋买卖合同无法继续履行的当事人可以解除合同——梁兆泉与胡广勋房屋买卖合同纠纷上诉案

　　本案要旨：银行房贷政策调整是政府为加强房地产交易进行的政策调控，该调控政策何时出台以及具体内容如何，当事人签订房屋买卖合同时均不可预测。购房人确有证据证明其因银行房贷政策调整而无法履行付款义务，且合同没有明确约定即使购房人无法获得银行贷款也应承担继续履行合同义务的，可参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条的规定处理，允许当事人解除合同，购房人不承担违约责任。

　　案号：（2010）佛中法民一终字第1761号

　　：人民司法·案例2011.14

　　19.逃避房地产交易税费条款无效若不影响合同交易目的实现，则不影响合同其他条款的效力——车顺康等与屠根美房屋买卖合同纠纷上诉案

　　本案要旨：买卖双方以逃避国家房地产交易税收为目的而达成的更名条款无效后，如不影响双方合同交易目的的实现，且其他条款的继续履行无损公共利益，则该条款无效并不导致合同其他条款无效。从维护诚实信用原则和鼓励交易的合同法精神出发，应支持双方根据合同目的，并依照合同其他有效条款继续履行。

　　案号：（2012）扬民终字第0058号

　　：人民司法·案例2013.20

　　20.一房二卖情况下可以将出卖人的违约收益用于对买受人进行赔偿——徐芬诉刘国胜、姜宝琴商品房买卖合同纠纷案

　　本案要旨：房屋差价损失是典型的机会成本损失，这种机会成本损失的赔偿，实际上是在无奈下的强制交易。在审判实践中有填平法和收益法两种常见方式，在一房二卖的情况下可适用收益法，将出卖人转卖的价格减去涉案合同的交易价格，以此作为出卖人的违约收益，对买受人进行赔偿。其理论基础在于不能让出卖人在一房二卖的违约行为中获得非法利益。

　　案号：（2013）二中民终字第06171号

　　：人民司法·案例2014.12

　　编辑：王 蕾

　　排版：孙 丽

　　审核：殷秀峰

　　：法信公众号

　　房屋买卖合同纠纷推荐文章4：房屋买卖合同纠纷全攻略

　　一、程序篇

　　1.房屋买卖合同纠纷案件，管辖法院如何确定？

　　答：（1）政策性房屋买卖合同纠纷，适用不动产专属管辖规则，由不动产所在地法院管辖；

　　（2）其他一般的房屋买卖合同纠纷，适用一般地域管辖规则，当事人有约定的从约定，无约定或约定不明的，由被告住所地或合同履行地法院管辖；

　　合同履行地未约定或约定不明时，如争议标的为给付货币的，接收货币一方所在地为合同履行地，争议标的为交付不动产的，不动产所在地为合同履行地。

　　法律依据

　　《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条 下列案件，由本条规定的人民法院专属管辖：

　　（一）因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖；

　　第二十八条 ......农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。

　　《最高人民法院关于适用的解释》第十八条 ......合同对履行地点没有约定或者约定不明确，争议标的为给付货币的，接收货币一方所在地为合同履行地；交付不动产的，不动产所在地为合同履行地；其他标的，履行义务一方所在地为合同履行地.......

　　2.已登记的不动产和未登记的不动产，不动产所在地的确定有何不同？

　　答：不动产已登记的，以不动产登记簿记载的所在地为不动产所在地；不动产未登记的，以不动产实际所在地为不动产所在地。

　　法律依据

　　《最高人民法院关于适用的解释》第二十八条 ......不动产已登记的，以不动产登记簿记载的所在地为不动产所在地；不动产未登记的，以不动产实际所在地为不动产所在地。

　　3.房屋买卖合同无效，合同约定的管辖条款无效吗？

　　答：管辖条款具有独立性，合同无效不影响合同中选择受诉法院条款的效力，该条款本身的效力取决于《中华人民共和国民法典》关于法律行为生效要件及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十五条的规定。

　　法律依据《中华人民共和国民法典》第五百零七条 合同不生效、无效、被撤销或者终止的，不影响合同中有关解决争议方法的条款的效力。《中华人民共和国民法典》第一百四十三条 第一百四十三条 具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。《中华人民共和国民事诉讼法》第三十五条 合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖，但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定。

　　4.共有房屋买卖，如何列当事人？

　　答：（1）全体共有人作为出卖人在房屋买卖合同中签字或部分共有人作为出卖人暨其他共有人的代理人在房屋买卖合同中签字的，全体共有人均应为合同当事人，应作为共同原告或共同被告参加诉讼；

　　（2）部分共有人以自己名义签订房屋买卖合同，如买受人诉请解除合同的，因案件处理结果一般与他人无关，其他共有人可不列为第三人参与诉讼，如诉请继续履行合同的，案件处理结果与其他人相关，应将其他共有人列为第三人参与诉讼。

　　5.买受人从开发商处购买房屋，尚未办理产权登记，又将该房屋转卖给第三人，第三人能否直接请求开发商协助办理权属登记？

　　答：基于合同相对性原则及国家征税行政权的需要，兼顾当事人交易便捷和诉讼便利，应起诉买受人确认房屋买卖合同的效力，同时可将开发商列为当事人（第三人），诉请要求其配合将房屋产权变更登记至买受人名下，再要求买受人将房屋产权变更登记至自己名下。

　　6.买受人能否以开发商未取得商品房预售许可证为由，诉请确认双方签订的商品房预售合同无效？

　　答：可以。

　　法律依据

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

　　7.当事人能否以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效？

　　答：不予支持。

　　法律依据

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条 当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。

　　8.商品买卖合同被确认无效后，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，是否可以诉请解除商品房担保贷款合同？

　　答：可以。

　　法律依据

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条 因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。

　　9.房屋买卖合同纠纷中，诉请办理房产变更登记，是否适用诉讼时效？

　　答：房屋已经交付，诉请仅要求办理变更登记的，不适用诉讼时效。

　　法律依据

　　《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》规定 已经合法占有转让标的物的受让人请求转让人办理物权变更登记，登记权利人请求无权占有人返还不动产或者动产，利害关系人请求确认物权的归属或内容，权利人请求排除妨害、消除危险，对方当事人以超过诉讼时效期间抗辩的，均应不予支持。

　　10.诉讼请求要求解除房屋买卖合同的，诉讼费如何收取？

　　答：仅诉请解除合同的，按件收取诉讼费；既诉请解除合同，又有返还购房款等财产性诉讼请求的，按照财产性诉讼请求标准收取诉讼费，不再另外按件收取。

　　法律依据

　　《最高人民法院关于案件级别管辖规定几个问题的批复》第一条 ......如当事人在诉讼请求中要求解除合同的，应以其具体的诉讼请求金额来确定诉讼标的金额，并据以确定级别管辖。

　　《最高人民法院关于适用的解释》第二百零一条 既有财产性诉讼请求，又有非财产性诉讼请求的，按照财产性诉讼请求的标准交纳诉讼费。有多个财产性诉讼请求的，合并计算交纳诉讼费；诉讼请求中有多个非财产性诉讼请求的，按一件交纳诉讼费。

　　11.诉讼请求仅要求确认房屋买卖合同效力的，诉讼费如何收取？

　　答：根据所涉房产的价额，按《诉讼费用交纳办法》规定的财产案件收费标准收取诉讼费。确认合同效力后，当事人就案涉房产要求交付、变更登记的，按件收取诉讼费。

　　温馨提示

　　（1）只有当事人对合同效力产生争议或者合同效力受到现实挑战处于不确定状态时，才可以单独提起确认合同有效诉讼；

　　（2）非特殊情况，仅诉请要求确认合同效力，如主张合同有效的，可同时诉请继续履行合同内容，如主张合同无效，可同时诉请返还购房款、赔偿损失等。

　　12.房屋买卖合同中，当事人诉请履行不动产的变更登记，诉讼费如何收取？

　　答：（1）系争合同或房屋产权已经生效裁判确认，只是未变更不动产登记，当事人诉请变更登记的，应按件收取诉讼费；

　　（2）系争合同或房屋产权未经生效裁判确认，当事人直接诉请变更登记的，应按系争房产所涉价额确定诉讼费。

　　法律依据

　　《最高人民法院关于案件级别管辖规定几个问题的批复》第一条 在当事人双方或一方全部没有履行合同义务的情况下，发生纠纷提起诉讼，如当事人在诉讼请求中明确要求全部履行合同的，应以合同总金额加上其他请求金额作为诉讼标的金额，并据以确定级别管辖。

　　二、举证篇

　　1.什么情形下房屋买卖合同无效？

　　答：一般从行为能力、意思表示、具体条款（内容）等三个角度进行审查。

　　主要有以下7种情形：

　　（1）无民事行为能力人签订的合同无效；

　　（2）行为人与相对人以虚假的意思表示签订的合同无效；

　　（3）违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，但该强制性规定不导致民事法律行为无效的除外；

　　（4）违背公序良俗的合同无效；

　　（5）行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的合同无效；

　　（6）合同中造成对方人身损害或者故意、重大过失造成对方财产损失的免责条款无效；

　　（7）提供格式条款一方不合理免除或减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利的格式条款无效。

　　2.房屋交易签订两份不同的合同，产生争议后，法院如何认定其效力？

　　答：房屋买卖纠纷中，有时存在“阴阳合同”的现象。两份合同中“阴合同”对内，显示当事人的真实意思表示；“阳合同”对外，往往为了贷款、避税等其他目的。

　　遇到此类纠纷，一般认定“阳合同”中为当事人虚假意思表示，内容无效；若双方说法不一，可通过实际履行情况、其他关联协议的约定等综合分析确立真实的合同。

　　需要注意的是，“阴阳合同”严重违反了我国税收管理规定，有关部门查实后，一般偷税行为有权行政处罚，数额较大或次数较多的，可能构成刑事犯罪。

　　3.房屋买卖合同中，出卖人对标的无权处分的，该合同是否有效？

　　答：按照民法典的立法精神，将债权行为和物权行为做了分离，债权行为的效力不以物权行为的效力为前提，因此，无权处分的房屋买卖合同不当然无效。对于合同相对方能否适用善意取得，实践中，人民法院一般会审查买卖合意是否为当事人的真实意思表示，并综合判断合同相对方是否为善意。真实权利人主张买受人不构成善意的，应当承担举证责任。

　　考量因素：买房人购房动机；获悉房源的途径，与当事人的关系；买受人实地看房的经过；合同价格与房屋市场价值是否匹配；房款付款能力；房款的实际流向；房屋交付情况等等。

　　4.购买的房屋因特殊原因无法过户，如何保障自己的权益？

　　答：可以通过预告登记、登记他项权利、增加违约条款、实际占有使用房屋、保管房屋产权证等房屋证件及购房发票等方式降低自身风险。待过户条件达成后，一定要及时要求过户。

　　5.产权人将房屋一房数卖，如何处理？

　　答：首先考虑买受人中是否存在与出卖人串通签订合同的情形，若存在，该买受人取得房屋的所有权；不存在串通的情形下，在数个买受人中，已经办理商品房产权过户登记手续的，可以优先于其他买受人取得该房屋的所有权，其他买受人可以以合同目的不能实现而要求解除买卖合同并要求出卖人承担违约责任；若买受人均未办理登记手续的，以房屋买卖合同已经办理备案登记的买受人优先取得房屋的所有权。

　　其次，若买受人既未办理产权登记，又未办理合同备案的，则合法占有房屋者可以优先取得所有权。

　　其他情况下，若买受人未取得房屋所有权，该房屋可以在作价后按比例向买受人清偿债务。

　　6.房屋买卖合同中，出卖方交付的房屋存在质量问题，如何进行救济？

　　答：交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

　　因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人可主张解除合同及赔偿损失。因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人亦可主张解除合同和赔偿损失。

　　7.房屋买卖合同履行中，发现过户期限约定不明确的，如何处理？

　　答：应当遵循诚实信用原则，公平协商处理。双方可就过户期限达成补充协议，无法达成补充协议的，可在符合过户条件时随时要求对方配合，但应当给予一定的准备时间。

　　8.房屋买卖合同解除条件有哪些？解除权人应当如何使用？

　　答：（1）协商一致解除；（2）约定的解除条件成就；（3）不可抗力致使合同目的不能实现；（4）在履行期限届满前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（5）当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行；（6）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。

　　符合解除条件的，合同自通知达到对方时解除；未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。

　　9.什么情形下当事人可以适用情势变更条款解除合同？

　　答：（1）合同成立基础的环境发生异常变动，排除正常的商业风险如市场价格波动、消费者价值观变化等；（2）房屋买卖合同成立后，履行完毕之前；（3）继续履行对一方当事人损失重大，明显违反公平原则、等价有偿原则；（4）曾经向对方提出合同的变更而不成。

　　提醒注意的是，情势变更原则只有在极其特殊的情况下才能适用。

　　10.什么情形下违约方可以行使合同解除权？

　　答：（1）法律上或者事实上不能履行；（2）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（3）债权人在合理期限内未请求履行；（4）上述情形致使合同目的不能实现。

　　考量因素：违约方不存在恶意违约的情形；违约方继续履行合同，对其显失公平；守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。

　　11.一方违约后，合同相对方哪些损失不能主张赔偿？

　　答：（1）主观推测的损失；（2）惩罚性赔偿；（3）明显超出实际损失的部分；（4）因相对方原因造成的扩大损失；（5）实际无法履行的合同部分。

　　12.房屋买卖的特殊情形

　　（1）工业用房分割出售情形：《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条第二款：土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。

　　该情形违反了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的相关规定，但对于强制性规定的类型认定，审理中应当综合考虑法律法规的意旨，权衡相互冲突的权益，诸如权益的种类、交易安全以及其所规制的对象等。上述条款认定为管理性规定更为妥当，故不宜以违反法律法规强制性规定为由简单认定工业用房分割出售的情形无效。

　　（2）动迁安置房买卖出卖方尚未办理动迁房权利登记，房屋买卖合同不违反民法典关于合同效力的相关条款的，应认定买受人享有债权。此种情形中，开发商并非合同当事人，房屋买卖合同对其并无约束力；买受人直接要求将房屋权利登记至本人名下的，法院不予支持。

　　（3）违法建筑物买卖违法建筑物买卖合同无效，双方各自返还房屋及购房款。若房屋已被拆除、没收无法返回的，可根据双方当事人对房屋灭失的过错情况、当事人对房屋的使用情况来确认买受人的补偿数额。

　　（奉法尚贤）

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