租房签约划重点！这份合同“攻略”你get了吗？（上篇）

　　租房合同是民事活动中最常见的合同类型之一，涉及的法律问题较为复杂。面对租赁纠纷层出不穷的现象，本期攻略总结租房合同中常见的法律问题，为大家整理了一份“租房指南”。

　　Q1、约定双方都可以单方解除租房合同，解除时间如何算？

　　若合同约定或法律规定一方有权单方解除租房合同，守约方按照合同约定或法律规定向违约方发出解除合同通知的，法律一般允许解除合同，租房合同自该通知到达对方时解除，且因合同解除权属于形成权，故其单方面意思表示即可使合同效力消失，无需征得对方的同意。

　　值得注意的是，守约方必须在通知中明确解除合同的意思表示，以口头或者书面等方式进行，及时固定证据并确保解除通知到达对方。若通知中指定了合同于“某日后”解除，则合同解除日期应以该指定日期为准。若未通知对方，守约方直接以提起诉讼或申请仲裁的方式主张解除合同，且人民法院或仲裁机构确认其主张的，则租房合同自起诉状副本或仲裁申请书副本送达对方时解除。

　　法条链接

　　《中华人民共和国民法典》

　　第五百六十二条 当事人协商一致，可以解除合同。

　　当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。

　　第五百六十四条 法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。

　　法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。

　　第五百六十五条 当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。

　　当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。

　　Q2、租客提前弃租、房东拒绝收房，双方均未及时提起诉讼时，合同解除时间怎么算？

　　如因租客违约导致合同履行陷入僵局，租房合同的解除或者终止仍应当基于守约方即出租人解除合同的意思表示或者人民法院的判决。若房东最终同意解除合同，则合同解除的时间以房东实际收回房子的时间，或者房东明确表示解约的通知送达租客的时间为准；若房东坚持要求继续按合同履行，则以人民法院依法判决作出的时间为准。

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　　《中华人民共和国民法典》

　　第五百八十条 当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：

　　（一）法律上或者事实上不能履行；

　　（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；

　　（三）债权人在合理期限内未请求履行。

　　有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。

　　Q3、租房合同到期后，租客继续住房并交租，房东也未拒绝，是否形成不定期租赁关系？

　　租赁期限届满后，租客继续占有使用房屋并支付租金，房东接受租金且未明确反对的，除非能证明其存在误解或双方另有约定，否则可以认为双方形成事实上的不定期租赁关系。租客与房东之间的原租房合同继续有效，但租房合同期限转为不定期。若双方之间仅关于租赁期限的约定与原租房合同约定的不同，原租房合同其他条款均应被视为继续有效，对双方具有拘束力。

　　不定期租房合同的双方可以随时解除合同，但应当提前一定时间通知对方，即若房东后期要求租客搬离的，需提前通知租客解除合同，不能直接主张租客到期不搬构成违约或侵权。

　　法条链接

　　《中华人民共和国民法典》

　　第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

　　（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

　　（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

　　（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

　　（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

　　（五）法律规定的其他情形。

　　以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

　　第七百零七条 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。

　　第七百三十条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

　　第七百三十四条租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。

　　租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。

　　Q4、租客违约弃租，房东有及时减损义务吗？

　　当租客拒不支付租金且不实际占有使用租赁房屋的，房东具有在合理期限内及时收回房屋的减损义务。若房东长期不收回租赁房屋而向租客主张高额占有使用费的，对其未履行减损义务所致的损失，人民法院不予支持。

　　房东的减损义务及减损的合理期限应结合具体案情从两个方面综合认定：一是出租人主观“非善意”，即房东知晓租客提前弃租并搬离房屋的事实；二是出租人客观“可操作”，即房东收回房屋并另行出租具备“可行性”。

　　另外，房东减损义务的产生并不以合同解除或者终止为前提，而减损措施的主要类型除停止履行（即收回房屋）外，还有替代安排（即另行出租）、变更合同等。

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　　《中华人民共和国民法典》

　　第五百九十一条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。

　　当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方负担。

　　Q5、租赁房屋有部分属于违法建筑，租房合同是否有效？

　　租赁房屋中有部分属于违法建筑时，认定租房合同的效力应分两种情形处理：

　　一、可以明确区分合法部分与违法部分。如有证面积与加盖、扩建面积可以清晰界定，或合法部分与违法部分位于不同楼层，此时应认定合法部分租房合同有效，违法部分租房合同无效，在裁判时应注意区分租金、使用费及不同责任等。

　　二、无法明确区分合法部分与违法部分。此时可以考虑有证面积所占比例、租赁用途、建筑物主要功能及违法部分对合法部分的依附程度等，确定租房合同的整体效力及后果处理。

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　　《中华人民共和国民法典》

　　第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

　　违背公序良俗的民事法律行为无效。

　　第一百五十六条民事法律行为部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。

　　《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

　　第二条 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

　　第三条　出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

　　租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。

　　来源丨上海市杨浦区人民法院

　　责任编辑：王英鸽

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