义乌房价逼近3万1平

　　义乌房价逼近3万1平推荐文章1县城房价“3万化”，楼市调控蔓延到三四线城市与百强县

　　:第一财经

　　一套133平方米的顶楼精装房，以3.7万元/平方米、总价500万元成交。8月初发生的这场交易，既不在上海也不在杭州，而是位于浙闽赣皖四省交界处的衢州――浙江省西部的四线城市。

　　几天后的8月7日，衢州市房地产市场持续健康发展协调小组办公室发布《关于进一步促进市区房地产市场平稳健康发展的通知》。这座房价逼近一二线城市的四线小城再次升级了调控政策。

　　到了8月10日，“调控大军”再添一员――在全国县城房价排名第二、浙江排名第一的百强县义乌。

　　义乌市房地产市场平稳健康发展领导小组8月10日发出通知称，将进一步加强义乌房地产市场调控，从优化土地供应，加强品质管控，制定房价、地价联审备案制度，推行“公证摇号”，支持自住需求，调整住宅限售政策，严格更名管理等9个方面着手，保障当地房地产市场平稳健康发展。

　　作为金华市辖的县级市，义乌市的房价不少已迈进了“3万时代”。根据中国房地产协会发布的全国房价行情，义乌市以29523元/平方米的均价，继续稳居浙江县城房价的首位，也强势拉高了金华市的整体房价。不只是义乌，江山、永康等不少江浙地区的县城，正在贡献越来越多的“3万＋”房源。

　　县城房价“3万化”

　　作为浙江少数的四线城市，衢州的房价却赶上了一二线城市，这也与衢州在浙江省排名靠后的经济水平形成反差。

　　在全国房价行情网上，衢州市2021年7月的挂牌价为18117元/平方米，与成都和西安同期的挂牌价几乎持平，平均总价为209万元。这也意味着，对于购买首套房的刚需人群而言，需要准备至少60万元以上的首付。

　　到了现在，除了上述发生在衢州柯城区接近4万元/平方米的成交案例，在当地已更名为“智慧新城”的西区范围内，也有不少均价逼近3万元/平方米的二手房。

　　衢州的房价有多贵，从其下辖的县城江山的房价中亦可见一斑。今年4月，江山黄陈小区北侧地块经过7小时296轮的价，由浙江万荣湖北房地产以46366万元总价竞得，楼面价13987元/平方米，溢价率76.52%。约1.4万元/平方米的楼面价，刷新了江山地价纪录。如果用2倍来估算，该新盘的销售均价将不低于2.8万元/平方米。

　　根据全国房价行情数据，江山的房价在全国县城房价排行榜上位居前十。而该榜单的前20座县城中，75%位于江浙地区，65%由浙江贡献。

　　“江山的房产中介特别多，生意都还不错。”在当地做房产中介11年的张林对第一财经表示，小小的县城拥有数百家房产中介，新盘往往都是一开盘就被抢光，新房和二手房的房价多在2万元以上。

　　江山市制造销售家具的企业主李龙告诉第一财经，自己在10年前买的一套排屋总价580万元，现在已经涨到了2200万元，单价即将突破3万元。虽然房价一直在涨，但近两年涨势尤为明显。

　　江山本地居民周香宝对第一财经表示，去年上半年买的一套房子均价约1.3万元/平方米，今年上半年就已经涨到2万多了，一年翻了近一倍。在江山一家公司担任经理的本地居民柴华强说，他在2013年买的一套6000多均价的房子，如今已经涨到了2万多，“小区的二手房很火，不少挂牌价在2.7万元以上”。

　　高房价背后

　　市场的价格，必然和供需关系紧密相关。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉第一财经，房价高有很多原因，而供应偏少、需求激增，往往是房价明显上升的重要原因。再加上衢州这类城市本身的经济基本面还是不错的，房地产市场也容易反弹。

　　“从实际感受看，衢州过去房地产方面的供地太少，房企也不会去拿地，导致这两年购房需求增加时，房源却相对较少。除了新房，次新房项目也较少。”严跃进这样说。

　　地处浙江西部的衢州，可以说是建在山上的城市，城区面积狭小，沿着当地河流衢江以及浙赣铁路的狭长地带分布，和浙江北部与东部城市的一马平川大相径庭。

　　从常住人口/建成区面积来看，衢州的人口密度约为2.41万人/平方千米，在浙江排在末尾。这意味着，衢州整体可用于住宅开发的土地相对受限，也导致了住宅供应量较为稀缺，江山更是如此。

　　数据显示，2020年，江山市商品房销售面积锐减48%，使得人均商品房销售面积只有0.34平方米/人。2019年，江山市人均商品房销售面积也只有0.64平方米/人。

　　供应紧张的同时，需求端却相对旺盛，购买力强。浙江省正在打造共同富裕示范区，而衢州的GDP总量即使在省内倒数，放到全国来看却是毫不逊色。同时，作为衡量一个地方民富程度的重要指标，衢州居民人均可支配收入也并不低。

　　数据显示，2020年，浙江居民人均可支配收入超过5万元，在全国范围内仅次于上海。而衢州去年的居民人均可支配收入37935元，其中，城镇和农村居民人均可支配收入分别为49300元和26290元。在江山市，去年城镇常住居民人均可支配收入比衢州市还高，达到51987元。

　　再加上浙江浓厚的经商氛围和长期藏富于民的传统，衢州市的有钱人，还是要比全国其他三四线城市多出不少。

　　购买力强的同时，棚改和信贷宽松进一步助推了房价水涨船高。

　　2016年~2020年，衢州棚户区开工分别为4681套、6335套、15505套、7392套、404套，共计34317套，平均每年6863套。而每年衢州商品房销售面积则稳定在200多万平方米。如果按一套100平方米计算，每年商品房销售套数在2万多套。这意味着，过去5年里，平均每年的棚户区开工套数，相当于全年商品房销售套数的三分之一左右。

　　至于义乌，藏富于民就更不用说了。作为人均可支配收入多年排名全国第一的“世界小商品之都”，义乌的人均可支配收入已在2020年率先突破7万元，超过上海和北京这些一线城市。

　　今年上半年，义乌市城乡居民人均可支配收入继续增长，同比增长13.5%，实现40341元，两年年均增长7.4%。其中城镇常住居民人均可支配收入为44624元，增长13.2%，两年年均增长6.8%；农村常住居民人均可支配收入26003元，增长14.5%，两年年均增长8.9%。

　　房价调控再升级

　　严跃进告诉第一财经，衢州市进一步收紧调控政策，可以说是下半年一些重点三四线城市政策升级的导向，预计后续相关调控城市数量将继续增加；而义乌则代表今年房价和地价明显攀升的百强县，说明此类区域后续政策将以从紧为导向，预计后续百强县的房地产调控也将明显升级。

　　为了遏制炒房投机、抑制房价过快上涨，衢州并非第一次升级调控政策。

　　根据8月7日的楼市新政，衢州市从实行限购管理、扩大限售范围、加强税收调节、建立二手住房成交参考价格发布机制、规范二手住房房源五方面入手。

　　新政明确，暂停向在市区范围内拥有1套及以上住房的非该市户籍家庭出售新建商品住房和二手住房；对非该市户籍无房家庭，需在该市范围内连续缴纳城镇社保或个人所得税满12个月，可在市区范围内购买1套新建商品住房或二手住房。在衢州市区范围内购买144平方米及以上的新建商品住房，自《商品房买卖合同》网签备案之日起5年内不得转让。

　　除此之外，新政提出，在市区热点区域试点建立二手住房成交参考价格发布机制，以住宅小区为最小单元，形成二手住房成交参考价格，定期在相关管理平台上发布。商业银行严格按照发布的二手住房成交参考价格为上限发放二手住房按揭贷款。

　　在规范二手住房房源上，新政明确，二手住房房源挂牌信息中不得出现“学区”等相关概念。房地产经纪机构不得对外发布挂牌价格明显高于合理成交价格的房屋信息，对存在恶意哄抬房价、借机炒作学区房、捏造和散布房价上涨不实言论等违法违规行为的经纪机构和从业人员，依法依规采取约谈、公开通、暂停网签、失信惩戒等处理措施，涉嫌犯罪的移交司法机关处理。

　　早在今年4月，衢州开化县和江山市也纷纷出台房地产调控新政。其中，江山出台的楼市调控“12条”首次提出了“限价”的出让政策。

　　“12条”明确，对市场关注度高的热点地块住宅用地出让，视情从“限房价、竞地价”“限房价、限地价、竞配建”“限房价、竞配建”“限房价、竞自持”“限地价、竞自持”等方式中择优选取；在实行住房限售上，对市场关注度高的热点地块，土地出让前应明确该楼盘销售的商品住宅自《商品房买卖合同》网签备案之日起5年内不得转让。

　　为了抑制不合理住房需求，江山将对全市房地产市场进行专题研究，综合分析房地产形势，适时出台房地产限购政策，抑制不合理住房需求。同时，加强商品房预售管理，严格执行商品住房预售许可政策。

　　除了衢州、江山和义乌，浙江杭州也在8月5日发布了《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，从加强住房限购、完善新建商品住房销售管理和规范市场秩序三方面进一步加强调控，这是杭州市今年第三次加码楼市精准调控。

　　严跃进认为，今年持续的政策管控，已经使得房地产市场总体趋稳向好，炒作的现象少了很多。所以近期的调控加码，其实更多体现为地方政府主动调控的自觉性增强了，而不能简单归咎于房价炒作等市场乱象。

　　他预计，随着调控升级从一二线城市逐渐进入三四线城市，百强县和县级市后续的调控升级概率还将继续加大。尤其是三道红线后，部分房企为了规避拿地风险，纷纷到此类城市，导致地块竞拍非常激烈，这都是后续调控所需积极关注的内容。同时，这些城市也需在土地供应等方面发力，以更好改善此类城市的供求关系，促进市场平稳健康发展。(：缪琦)

推荐文章2金华义乌江东房价迈入“2万+”，最贵的小区均价超过3万/平

　　买房了吗？这句话适合于家庭聚会、相亲约会、朋友聚会等等场合。金华1月的房价也已经新鲜出炉。据房天下研究院发布，金华1月二手房参考均价20641元/平，环比12月上涨7.26%，同比去年同期上涨9.91%。其中义乌江东1月二手房参考均价20998元/平，环比12月持平，同比去年同期上涨1.32%。

　　一、江东二手房房价走势

　　义乌江东1月二手房参考均价20998元/平，环比12月持平，同比去年同期上涨1.32%。最近一年中，6个月房价上涨，4个月房价下跌，2个月房价持平。

　　图1：江东二手房价格走势

　　数据：房天下研究院

　　二、江东二手房住宅1月最贵的小区均价超过3万/平

　　江东二手房住宅1月最贵的小区为江东南路，均价超过3万/平。

排名小区名1月均价1江东南路36040元/平2九联公馆32304元/平3江南文苑28598元/平4嘉鸿华庭27106元/平5万固·天玺26447元/平6成龙公寓25708元/平7前成小区24789元/平8江南二区24132元/平9朝晖小区23940元/平10义乌现代城23542元/平11现代·城市风景23067元/平12银河湾22857元/平13义乌新城吾悦广场22333元/平14和欣花园21954元/平15江东中路188号楼21685元/平16宾王广场21375元/平17锦绣篁园21157元/平18日信·锦绣银座20946元/平19五爱金座20140元/平20南洲花园19688元/平

　　表1 江东二手房均价较高的TOP20小区

　　数据：房天下研究院

　　三、江东热门小区房源推荐

　　TOP1:云璟府，均价21111元/平，网友关注指数2。

　　TOP2:义乌新城吾悦广场，均价22333元/平，网友关注指数2。

　　TOP3:商城·嘉鸿华庭，均价39886元/平，网友关注指数1。

　　TOP4:东洲花园，均价18027元/平，网友关注指数1。

　　TOP5:五爱金座，均价20140元/平，网友关注指数1。

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　　本文：时代周 ：忻奇琪

　　“几个月前，行情最热的时候，买房全靠抢，为了避免拥挤，我都是工作日中午去售楼处看房，车子都没地方停。”11月23日，家住金华的购房者张月告诉时代周记者。

　　不过，如今这幅热闹景象已不复存在。“现在再去，门口保安会热情地指挥倒车。偶尔工作日去看房，还会被案场销售认为是去踩盘的同行，追问是不是真的来买房。”张月无奈说道。

　　和张月遇到的情形相似，近日，时代周记者走访义乌时发现，案场里大排长龙的火爆现象不再，取而代之的是销售在空荡荡的售楼处等待寥寥无几的购房者。

　　（颇为冷清的售楼处 时代周记者摄）

　　“今年上半年，不管是金华还是义乌，位置比较好的新盘，基本上是3个人抢一套，但自7月开始，随着限售政策的出台，以及人才购房补贴规则的调整，火热的景象一下子就消失不见了。”11月20日，长期关注金华房地产市场的严为告诉时代周记者。

　　在新购商品房和二手房限售三年的新政下，炒房客早早出局。虽说刚需客正在回归市场，但眼下市场这幅光景，县城买房人也仍在观望。

　　金华新房成交量骤减

　　张月告诉时代周记者，今年上半年，她一位朋友购入了人才房，当时买到时很高兴，但现在又后悔了，原因是开发商不敢明着降价，但是把车位捆绑的要求取消了，也就是说，比他迟买的，可以选择不用买车位。

　　“上半年行情好的时候，车位都是捆绑在一起销售，我朋友买的首期，后来二期的如果不要车位，可以少付20万～30万元。另外我们一般还是比较喜欢毛坯房，自己装修，之前有个新盘，给我们的价格是包括30万元左右装修费的，但现在，也可以选择不要装修包，又能少付30万元。”张月说道。

　　（金华某新盘路边停车只有三五辆 受访者供图）

　　“上半年每次土拍都是对买房预期的提振，而且其中不少地价都刷新了过去的记录。”严为向时代周记者描述，2021年初时拍出的高铁新城的一块商住地，竞拍了近5个小时，272轮疯狂跳价，最后溢价率高达76.1%，按2.1的容积率算，光成交楼面价就要到每平方米1.46万元。

　　“但现在即使是金华最靠近市中心的新盘，政府给到的售价上限每平方米也才2.1万元，开发商基本就是贴着本再卖了。” 严为表示。

　　据金华市房地产服务中心数据统计，2021年10月，金华市区商品房共成交822套，跌破四位数，环比下降50.3%；市区二手房共成交659套，环比下降30.7%；总成交面积110484平方米，环比下降61.3%。

　　（数据：金华市房地产服务中心 时代周记者整理）

　　在这其中，上半年曾因“县城房价破3万”而上了热搜的义乌，热度下滑得尤为明显。

　　11月12日，某TOP 5房企浙中区域的营销负责人刘畅向时代周记者透露，上半年其位于义乌市中心的新盘在开盘销售时曾一套难求，根本不需要担心去化的问题，如今位于同一区域内的另一项目却去化艰难。

　　“行情不好，不少同行都在犹豫是否要用渠道，但渠道是否有效，现在也不好说。”刘畅表示。

　　同日，记者在走访位于后宅板块的某楼盘二期项目时也发现，偌大的售楼部仅有三位工作人员在现场，据该楼盘的置业顾问表示，6月26日首开的时候，几秒销控表就售出一大半。“当时投资客户占比在30%左右，有些客户一下子买一整层，甚至买几层、十几套都很正常。”

　　但如今正在销售的10月份加推的二期房源，大概平均每天只卖一套。与数月前相比差距甚远。

　　（义乌某新盘二期 时代周记者摄）

　　刘畅进一步指出，10月20日，义乌对楼市出台了“降低预售条件、调整公证摇号”等“松绑”政策，但更多的是放松对开发商预售的限制，并没能激活买方的需求。

　　炒房客走了 学区房降了

　　除了新房成交量骤减，义乌的二手房市场也正经历着动荡。

　　8月10日，义乌发布了《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，规定新购买的新建商品住宅和二手住宅，在取得《不动产权证》满3年后方可上市交易。

　　“这个政策出来后，很多投资客都被洗出去了。”11月12日，义乌商贸城附近的一位二手房中介李想告诉时代周记者，今年上半年，有不少投资客依然在二手市场“捡漏”。

　　据李想介绍，此前投资客常常会采用“定金操作”，将手中的钱分拆，对几套房子同时下定金，行情好的情况下快速转手，赚取差价，即便没有电梯的“老破小”，下完定金后只要稍加装修，也能很快出手。

　　但到了下半年，长达三年的限售期把炒房客的路彻底堵上。“上半年有个北京来的炒房客，就用这种方法，一下子入手了20多套房子，现在全部都砸在了手里。”李想表示。

　　（金华开发区湖海塘地块房地产与公园航拍 时代周记者摄）

　　不仅是三年限售政策，三年一学位、公民同招、“双减”等教育政策的出台，学区房市场也应声下跌。

　　10月14日，教育部办公厅公布《关于设立教育部基础教育综合改革实验区的通知》。在这其中，金华作为浙江省唯一入选教育部基础教育综合改革实验区的地市，被确定为12个全国基础教育综合改革实验区之一，并开始施行“三年一位”、“公民同招”等政策。

　　严为向时代周记者表示，今年下半年，金华部分学区的房价几乎跌回到去年疫情时期价格。

　　“一套南苑正学区60平方米左右的学区房，总价从今年年初高点的200多万元，接近腰斩，100多万就可以买到，学区房的溢价几乎没有。”严为表示，随着教育均衡化的大势所趋，学区房的价值正在重估。“虽然金华目前还没有试行多校划片，但长期来看，随着各项教育均衡化措施的落地，学区房和名校将不再稀缺，学区房炒作空间将进一步削弱。”

　　（应受访者要求，文中均为化名）

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