济南拆迁，这次太猛了！

　　十年前，全国各大城市开展了一轮轰轰烈烈的拆迁潮，济南亦在此列。华山、吴家堡、潘田等拆迁户一夜暴富，大批热钱涌入楼市，济南房价迎来倍数式上涨！

　　十年后的今天，国家明确提出 2025年要持续推进城市更新和城镇老旧小区改造，以此助力楼市快速“止跌回稳” ，济南同样位列其中。

　　不妨来看一下济南最近落地的拆迁小区及补偿情况：

　　1、舜怡佳园(二期)： 该小区位于山大路西侧，南临中建国熙台，属于历下老城核心区；拆迁征收楼栋具体为建筑新村19号楼和27号楼，涉及个人和单位的房屋96户。

　　补偿方式为货币补偿或产权调换，该小区货币补偿基准价格为25130元/㎡，对于这种有着30多年房龄的老破小来说非常地合适，片区同类型二手房挂牌价只有16000-18000元/㎡。

　　如果坚持产权调换，可置换至同位置舜怡佳园1号楼。

　　2、七里堡北区： 该小区位于洪家楼片区，北临胶济铁路，东接原新甸工业园；拆迁征收楼栋具体为七里堡北区 36-40号楼及周边区域（含北侧辛甸工业园、驾校、东侧停车场及空地） ，红线范围内共涉及房屋约229户。

　　补偿方式为货币补偿或回迁安置，该小区货币补偿基准价格为 16000元/㎡，具体价格根据楼层、朝向等因素会有一定浮动，旁边的腾骐冠宸花园成交价只有12000-14000元/㎡，拆迁户算着实捡到便宜了。

　　如果想选择回迁安置，可选择兰亭府、青云阁，房款多退少补。

　　3、花园路化纤小区： 该小区位于科技城片区，南临花园路，距CBD核心区直线3公里；19-23号楼均纳入拆迁范围，其中23号楼已完成入户测量，等待拆迁评估价，有消息称每平补贴预计在2W左右，如果消息属实，按当前市场形势来说，这个价格非常理想......

　　一方唱罢、一方登场，济南又一轮拆迁潮要来了，房价又要来一轮大涨吗？锐评认为不宜盲目乐观。

　　第一，拆迁规模不算大。 与华山、吴家堡、潘田等地动辄三五千户的拆迁体量相比，当前城市更新项目中一两百户的规模虽显“迷你”，但核心意图一致。 就拿七里堡北区这五栋楼来说，醉翁之意在于其东侧的那一片空地，总规模54亩，未来将整合为居住用地，用拍卖的土地款支付业主的赔偿款，现在能满足如此条件的拆迁并不多。

　　第二，拆迁支持力度有限。 2025年，上级对20个实施城市更新行动的城市进行资金补助，济南位列其中，东部城市补助总额不超过8亿元，也就是说绝大部分资金需要自给自足。

　　济南2025年征地和拆迁补偿支出预算数158亿，较24年152.6亿的执行数并没有增加太多，加上中央的补助金额，环比涨幅也仅有8%，整体来看财政对拆迁的支持力度十分有限。

　　第三，拆迁支持“自主更新、原拆原建”。 8月底，《推动城市高质量发展的意见》对外公布，文件里明确指出： 支持老旧住房“自主更新、原拆原建 ” 。标志着城市更新模式将从“政府主导拆迁”向“居民自主参与”转型，翻译得直白一点：以后再想拆迁，可能需要业主们自掏腰包。

　　但这事说起来容易，实操起来难度不小。就像有些小区想换物业，按规定得2/3业主参与表决，可现实里总有人出差、出国，还有人早已搬走、干脆联系不上，最后很多事都半途而废。

　　往后推进自主更新，要业主自掏腰包，想达成一致只会更难——除非未来房价大涨，让业主明显感觉到有利可图；要是房价持续阴跌，想从居民内部推动更新，绝非易事。

　　所以，在当前的拆迁趋势下，断言房价即将大幅反弹，显然还为时尚早。不过，这一城市更新方向，能在一定程度上扩大市场需求、引导资金流向楼市，进而有效提振市场信心，却是不争的事实。

　　毕竟，当下的济南楼市，太需要这样的信心支撑了。你怎么看？一起来聊聊。