未来10年，中国必然发生的8件大事

　　中国城市发展的格局，几乎每十年就会迎来一次显著的重塑。

　　1978年以前，重工业城市在经济版图中占据绝对主导地位，东北凭借雄厚的工业基础领跑全国经济，当时东北四大城市全部跻身全国十强。

　　到了1980年代，改革开放浪潮涌起，沿海开放城市与传统区域中心城市形成并驾齐驱的态势，东部地区借此机遇实现快速发展。

　　进入1990年代，随着“春天的故事”传遍神州大地， 长三角、珠三角、京津唐、辽中南 四大经济区协同发展，中国“世界工厂”的地位逐步确立。

　　2000年代，中国加入世界贸易组织后，对外贸易迎来爆发式增长， 沿海贸易型城市 迅速崛起 。鼎盛时期，像佛山、无锡这样的城市也曾跻身全国前十。

　　2010年代，“四万亿”投资计划推动基础设施建设迅猛发展，消费升级浪潮又带动内需市场壮大， 中西部地区的省会城市 借此实现跨越式发展。

　　步入2020年代，全球正经历百年未有之大变局，中国城市格局或将随之迎来深刻调整。未来十年，中国城市又将呈现哪些新的发展趋势？

　　01 杭州 重庆苏州 ，难以跻身一线城市

　　关于中国城市层级，大致按照 综合实力、人口规模、行政级别、世界城市、城镇体系 分为多个指标。

　　这其中，根据综合实力而来的一线、二线、三线、四五线等指标最受关注。

　　近年来，新一线城市榜单的讨论热度持续升温，“ 北上深杭 ”“ 北上深重 ”等替代“ 北上广深 ”的新提法层出不穷，重庆、苏州、天津等城市角逐“第三城”的声音也不绝于耳——广州、深圳乃至上海的“一线地位”均被卷入讨论漩涡。

　　不过， 北京 与 上海 的地位仍相对超然：前者作为首都，汇聚全国性政治、文化与资源枢纽功能；后者则是中国对外经济的窗口与金融核心，二者的根基最为稳固。

　　广深虽屡被“挑战”，但其一线城市地位亦非轻易可撼动。 归根结底，一线城市的定义绝非单纯的经济总量竞争，更需考量城市群辐射力、产业生态厚度、高端要素集聚能力等综合指标。

　　以 杭州 为例，尽管数字经济领域势头迅猛，但产业结构相对单一，经济体量与广深仍有显著差距，未来5-10年恐难实现赶超。

　　重庆 的经济总量虽已逼近广深，但其规模依托于省级行政单元的人口与地域基数，人均发展指标及高端产业竞争力与一线标准仍存明显断层。

　　苏州 作为“最强地级市”，工业实力甚至超越诸多副省级城市，但其发展深度嵌入上海都市圈，缺乏独立引领区域发展的核心能级，与一线城市的综合差距同样显著。

　　由此可见， 无论新一线城市的竞争如何激烈，短期内仍难以对传统一线城市的地位形成实质性冲击 。

　　02 经济重心南移，南北差距取代东西差距

　　长期以来，以胡焕庸线为标志，东西差距始终是我国区域经济面临的重大课题。

　　但随着西部大开发等等战略的推进，东西差距呈现收缩之势。与此同时，南北差距则不断扩大，“南北差距”取代“东西差距”正在变成现实。

　　自唐宋以降， 全国经济重 心就在持续南移。 这一趋势在计划经济时期一度被打断，北方借助资源优势大力发展重工业，在全国经济版图中比重一度接近50%。

　　但随着市场化改革和对外开放的持续推进，南北经济差距不断拉大，经济重心向南方转移呈现加速之势。

　　数据显示，1978年，南北地区经济总量占全国比重分别为53.7%、46.3%，差距仅为7.5个百分点。

　　到了2020年， 南方经济比重上升到64.8%，北方进一步降低到35.2%，差距扩大到29个百分点，达到历史之最。

　　南北差距扩大，是自然地理、气候环境、产业转型、人口流动、营商环境差异等一系列因素共同作用的结果。

　　基于产业升级、创新驱动和人口流动的现实，未来南方差距扩大势头或会有所收缩，但短期难以逆转。

　　03 强省会：“阿卡林省会”最后的突围机会

　　一个省份若连一座具有核心竞争力的中心城市都难以培育，又何谈参与区域竞争、竞逐国家战略、提升城市能级与区域影响力？

　　正因如此，南昌、石家庄、南宁等省会城市常被贴上“ 最无存在感省会 ”的标签，甚至被戏称为“ 阿卡林省会 ” —— 即因存在感薄弱而得名 。这类城市陷入“尴尬”的核心症结在于：省会自身经济实力不足，导致其在全省乃至全国城市格局中话语权有限。

　　与“阿卡林省会”形成鲜明对比的，是以成都、武汉、西安为代表的“强省会”。它们无论是经济总量、人口集聚度还是对全省的辐射带动能力，均展现出显著的“首位效应”，在区域发展中占据绝对主导地位。

　　近年来，尽管“区域协调发展”成为共识，各地纷纷规划省域副中心城市以推动均衡发展， 但“强省会”战略，仍是许多省份心照不宣的现实选择 。

　　差距巨大，副中心城市想要崛起并不容易，但省会坐拥诸多优势，做大强省会并不难。

　　所以，即使官方一再强调谨防“一城独大”，但一省一城，仍是难以避免的趋势。

　　04 中小城市，难逃鹤岗化的宿命

　　鹤岗，堪称中国知名度最高的三四线城市之一。

　　这个城市因 资源枯竭、人口外流、财政重整、房子跌破“白菜价” 而多次上了热搜，被视为收缩型城市的代表。

　　未来，大量中小城市“鹤岗化”恐怕是难以避免的趋势。

　　在全国2800多个区县中，有1506个人口在流失；在包括县级市在内的600多个城市里，近半城市人口在收缩。

　　2010-2020年人口收缩的县区

　　这些收缩城市， 不只局限于东北，在广大的中西部，包括湖北、河南、四川在内，都有大量县区在收缩。

　　随着全国人口大盘见顶，加上经济增速放缓，收缩型城市只多不少。

　　鹤岗化，意味着扩张思维成为过去，不仅不能再铺大摊子造新城，个别城市甚至连财政自给都存在问题。

　　而人口持续流失之下，从公共服务到房价都会受到影响，部分城市恐怕要面临被撤并的命运。

　　05 陆权复兴，内陆城市赶超沿海

　　长期以来，以海洋为主的国际贸易体系形成 了“海权至上” 的竞争模式。

　　谁靠近港口，谁就靠近国际市场，这是沿海城市得以迅速崛起的重要逻辑。

　　1980年代，第一批沿海开放城市

　　然而，伴随国际局势的深刻演变，国内大循环战略已上升为发展主线，陆权由此迎来复兴契机，内陆城市亦将重回发展的高光舞台。

　　内陆地区的复兴，首先得益于国家综合立体交通网的全方位升级。 以“八纵八横”高铁干线、国际航空枢纽为核心的交通体系不断完善，大幅提升了内陆城市的通达效率；而中欧班列依托新亚欧大陆桥，将内陆生产的商品高效运往全球， 更让内陆城市从“腹地”蜕变为开放前沿 。

　　与此同时，以互联网为核心的新型基础设施（如5G、数据中心等）加速布局，进一步缩小了区域间的发展差距，为内陆城市拥抱数字经济、实现产业升级提供了平等机遇。更关键的是，内陆地区人口基数庞大、内需市场规模超大规模，这正是推进国内大循环的核心支撑力，为经济增长注入持久动力。

　　在陆权复兴与国内大循环的双重驱动下，沿海贸易型城市将面临转型压力，而内陆城市则叠加了产业梯度转移、人口持续回流、内需市场扩容、内陆开放深化、交通网络升级等多重利好。可以预见， 未来内陆城市的经 济增速有望领先于沿海地区，真正迎来重回高光的发展新阶段 。

　　06 大城大圈，抱团竞争取代单打独斗

　　过去的区域竞争，多数都是城市之间的单打独斗，衡量城市竞争力，看的也是单个城市自身。

　　未来，随着 城市群、都市圈 战略的推出，抱团竞争正在变成主流 ，都市圈实力和城市群规模，将成为衡量城市综合实力的重要指标之一。

　　这意味着，坐拥大都市圈的中心城市，将会强者恒强。

　　上海、广州、深圳、南京等都市圈最为成熟，北京、杭州、长株潭、成都等都市圈蓬勃发展，在都市圈成员的加持之下，这些城市发展将会如虎添翼。

　　同样，在都市圈内的三四线城市，将会成为中小城市鹤岗化的例外。

　　未来的大趋势，不再是中心城市虹吸中小城市，而是中小城市全面融入中心城市，辐射与溢出成为常态。

　　未来几年，都市圈成员的产业一体化、公共交通一体化、公共服务均等化、规划一体化都会获得大进展，而备受瞩目的户籍互认、土地指标内部流转、财税分成乃至GDP分成，也将有所突破。

　　07 人口大盘见顶，负增长将是常态

　　少子化+老龄化 ，将是我国人口形势面临的长期基本面。

　　一边是出生率持续走低，出生人口即将跌破千万大关；另一边是老龄化率不断攀升，积极应对人口老龄化已经上升为国家战略。

　　从宏观经济来看，少子化+老龄化，意味着劳动力红利不复存在，劳动力密集型产业面临前所未有的大洗牌，连越南都会来分一杯羹。

　　更大的问题在于，当自然人口增速由正转负，加上人口外流趋势有增无减，一些中西部的人口大省，也会遭遇负增长的困境。

　　人口一旦减少，经济潜在增速自然会受到影响，而廉价的公共服务也成为过去， 更不用说高度依赖人口基本面的房地产。

　　这种背景下，抢人大战只会愈发白热化。京沪亲自下场抢人，标志着三四线城市户口的名存实亡， 零门槛落户，已经失去了抢人的吸引力。

　　未来，一线城市争抢高学历人才，二线城市争抢劳动力人口，而中小城市最大的任务则是想方设法留住人。

　　08 楼市大分化，不要再幻想房价普涨了

　　房价只涨不跌的“神话”，可谓深入人心。

　　中国房地产市场的未来发展，正面临四大基本面因素触及增长顶点的制约。

　　其一为宏观经济增长，其二为城镇化进程，其三为人口结构，其四为居民杠杆水平。

　　经济增长是房价的底层支撑力。

　　未来10年，全国GDP年均增速或将回落至5%左右；而改革开放前40年，全国GDP年均名义增速曾高达14.3%，扣除通胀因素后，年均实际增速超过9.3%——经济增长动能的放缓，将直接削弱房价的根本支撑。

　　城镇化进程是房价上涨的重要助推力。

　　从国际经验看，城镇化率处于30%-70%区间时，往往是城镇化加速推进阶段，房价也易在此过程中大幅上涨。当前，全国城镇化率已接近65%，与70%的关键节点距离逐步缩小，城镇化对房价的拉动效应或将趋于减弱。

　　人口规模与结构始终是房地产市场的长期底层支撑。

　　过去四十年间，全国人口出生率已从23‰以上的高位降至7.52‰，人口自然增长率更已无限逼近零值。当人口总量增长停滞、老年人口占比持续攀升，房地产市场势必将迎来结构性调整。

　　另一个关键变量——居民杠杆率 ，则直接反映了家庭部门通过信贷购房的潜力空间。短短十余年间，我国居民杠杆率已从18%快速攀升至70%以上，这一水平不仅超过国际平均标准，更意味着未来居民部门进一步加杠杆的空间已大幅收窄。

　　与此同时，全国住房整体呈现过剩态势。

　　据估测，2001-2010年。我国年均住房需求量约为812万套，2011-2015年约为974万套，而在2021-2025年，则会降为656万套；2026-2030年，会进一步降低到455万套。

　　目前， 全国年均住房销售高达17亿平方米，约合1400-1500万套，明显过剩。

　　所以，未来，或许在货币放水之下，核心一二线楼市仍有大涨行情，但普涨早已沦为明日黄花。

　　不是每个城市都还有上涨空间，也不是每个城市都能靠房子赚得盆满钵满。蒙眼买房、豪赌式加杠杆的逻辑不复存在，将资金ALL IN于不动产上的风险越来越大。

　　文章来源 国民经略

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