中国人根本不缺房！京沪深第3次松绑, 分化加剧, 普通人应放弃幻想

　　房地产话题热度向来居高不下，在如今的经济形势下，楼市更是备受瞩目。当下楼市呈现出多面性，一线城市限购政策的调整背后蕴含着深刻的市场逻辑，很值得深入探讨分析。

　　今天想从三个角度聊聊当下的楼市：

　　一是最近一线城市集体放松限购的特殊背景；

　　二是宏观上看看我们国家的住房拥有率，数字可能比想象得更夸张；

　　三是告诉大家一个现实，那就是真正缺好房子的人仍是少数，大部分人其实并不缺房子住。

　　先说说最近的热点。深圳市刚刚放松了限购，随之而来的是各种消息：有人连夜转定金，带看量上涨，二手房签约量大增……这类新闻每隔一段时间就会来一轮，大家也渐渐不那么容易激动了。

　　梳理一下最近京沪深放松的节奏： 8 月 8 日北京先动，外地人 2 年社保可在五环外不限套数购房，五环内维持原政策；8 月 25 日上海跟进，满一年社保的外地人可在郊环外区域购房；9 月 6 日，深圳也放宽，非限购区范围扩大，社保不满一年也可购买两套。

　　从力度上看，北京依然最谨慎，上海次之，深圳则明显更放开。至于广州，其实去年就已全面放开，在一些讨论中甚至已被悄悄移出一线阵营。这种放松的次序，其实也反映出各城市的基本面和政策态度。

　　从限购政策的从严到松，大体是这样一个排序：北京 > 上海 > 深圳 > 广州，之后才是杭州、成都等新一线，再之后是南京、西安、苏州等城市。限购越严的城市，往往放松时越谨慎。

　　那么，为什么一线城市选择在这个时间点进一步松绑？除了缓解非核心区库存压力、应对自去年反弹后再度下行的房价之外，还有一个常被忽略的背景，也就是社会消费品零售总额（社零）的表现。

　　社会消费品零售总额（社零）是衡量消费活跃程度的重要指标，它涵盖了实物商品消费和餐饮服务消费，包括个人、企业和事业单位等各类主体的消费行为。

　　社零反映的是消费的 “数量” ，而居民消费价格指数（CPI）反映的是消费的 “价格” 。如果消费数量和价格都下降，消费端面临的压力就很明显了。

　　根据信达宏观的报告，去年上半年一线城市社零增速为 -0.5% ，低于全国 4.2 个百分点；而从去年 6 月开始，一线城市甚至进入负增长区间。到今年上半年，京沪与全国社零的差距已达到近五年最大值。

　　原因主要有两点。

　　其一，一线城市居民的财产性收入占可支配收入比重较高，普遍超过 10% ，而中西部省份大多低于 5% 。房产市值缩水，直接影响了高端消费，如商务宴请、奢侈品和汽车等。

　　其二，去年启动的 “国补” 政策在实际统计中对大城市并不友好。

　　社零数据往往计入商家注册地或仓库所在地，而不是消费发生地。这意味着，大量线上消费的零售额被算在了杭州、武汉、郑州等电商和物流集中的城市，北京、上海、深圳作为消费重地却未能充分受益。

　　回头看，一线城市放松限购有几个时间点，去年 “430” 时北京和上海开始试探性放开限购，8 月调整了社保要求，今年 8 月又进一步放宽。

　　这些时间点正好和国补推行、社会消费品零售总额差距拉大的阶段是一致的。这或许不只是为了楼市，更是在拉动消费、提振预期。

　　当前的形势已比较清晰：事实是，大多数低能级城市的房地产流动性下降，并且逐渐和地产经济脱离关系；而少数头部城市，正在通过放宽限购政策、吸引有钱人群、刺激改善住房的需求，来达到提振消费、争夺人才和产业的目的。

　　这背后也反映出楼市分化正在加剧。这里给大家一些数据，也许能帮助我们理解这种分化。

　　根据央行 2019 年发布的城镇居民家庭资产负债调查，我国城镇家庭住房拥有率达 96% ，其中拥有 1 套住房的家庭占 58.4% ，2 套的为 31% ，3 套及以上的超过 10% 。户均拥有住房 1.5 套。

　　不过得注意，这一统计针对的是 “城镇户籍家庭” ，不包括农村自建房、小产权房，且以产权住房为统计对象。如果以七普的常住人口口径计算，城镇常住人口约 9 亿，折合近 3.5 亿户家庭。

　　即便按城镇户籍人口约 6.6 亿、 2.5 亿户计算，仍意味着超过 7500 万户城镇家庭拥有两套及以上住房。

　　这个比例之高，在全球都属罕见。它也引出一个结论：从宏观上看，中国人其实不缺房子。

　　那么，为什么市场上仍存在大量 “刚需” ？问题可能出在定义上，如果我们把刚需理解为对好房子的需求，而不是基本的居住需求，答案就会不同。

　　人天然会追求更好的居住体验：从租到买、从小换大、从旧换新、从楼梯房到电梯房、从高密度小区到低密度改善盘……每一种欲望都可以被包装成刚需。但真正意义上的刚需，或许应该是：在自身能力范围内理性购房，不盲目比较，不过度负债。

　　现实是，普通房源供应充足，但“好房子”始终稀缺。所谓的好房，通常意味着优势地段、优质产品和良好资源的结合，也自然对应高总价和低流动性。

　　一直以来，判断房产价值存在两派观点：产品主义和地段主义。

　　看重数据框架的人，倾向于从城市能级、人口流入、地段潜力入手。常年扎根市场的一线人员，则更关注户型、采光、得房率等产品要素。

　　我们不得不承认，几乎没有房子能同时完美满足城市、地段和产品三重要求。普通人买房，终究要在收益、安全性和流动性之间做出权衡。

　　在我看来，未来的房地产市场一定会越来越分层：保障房、人才房、老旧小区、次新房、高端改善和顶级豪宅各自对应不同的需求。选择买还是租、选什么样的房，最终还是要看清自己的存款和未来的收入。

　　如果非要对我们普通人说一点建议，那就是：尽量租在生活便利的老城区，买在有发展潜力的新城，回避远郊概念盘。如果买房，尽量选现房或准现房，重视采光、得房率和实用性阳台，避免为不切实际的预期买单。

　　理性的购房观，或许比追逐市场热点更重要。房子终归是用来住的，不是用来赌的。能让你睡得着觉的房子，才是真正适合你的好房子。