“我花钱买的房子，已经在房子里住了四五年，你们法院凭什么查封！”案外人马某激动地说。 近日，乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院在审查了一起执行异议案件：马某购买商品房后，为了省过户税费，入住4年没有办理产权变更登记，后因房产公司涉民事诉讼房产被查封。马某申请执行异议，但因未办理过户登记系马某自身原因造成，异议申请被驳回。


　　2019年9月马某与某房产公司签订协议，购买一处商品房，协议签订后，马某缴纳了购房款，并于2020年入住房屋。其后，某房产公司通知马某办理房屋过户手续，马某打听到办理过户要缴纳一笔税费，加之最近开的小饭店生意繁忙，就一直未去办理房屋过户手续。


　　2023年7月某投资公司将某房产公司告上法庭，要求其支付建筑工程款项。判决生效后，某房产公司未履行，某投资公司向沙区人民法院申请强制执行。


　　2024年8月，沙区法院执行局依法查封、冻结了某房产公司名下10套房产，其中就包含马某居住的房屋，马某不服，向法院提起了案外人执行异议。


　　法院经审查认为，对案外人就不动产权属提出的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。


　　本案中，案涉房产登记在某房地产公司名下，而非马某名下。同时，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。


　　本案中，马某与某房产公司2019年签订购房协议，2020年入住案涉房屋，但是直到2024年法院查封、冻结，期间长达4年均未办理产权变更登记，且按照马某的陈述，均是因为其自身原因未办理过户登记，故沙区法院驳回了马某的异议申请。


法官说法

　　民事案件强制执行是指人民法院根据原告申请，强制被告履行生效法律文书义务，以实现原告民事权利的活动，民事强制执行是有国家强制力保障的。本案中，某房产公司收到生效法律文书后明知应当履行判决义务，但未自动履行，某投资公司请求法院强制执行，法院为防止某房产公司抽逃、隐秘财产，依法查封、冻结其名下与判决金额相当财产。


　　法官表示，与汽车、家具等动产不同，房屋属于不动产，房屋是以不动产登记中心的房屋产权登记为准，即房产证登记在谁名下，通常便认定房屋归谁所有。马某为省下过户税费，迟迟不办理房屋过户登记，明显不属于司法解释规定的“非因买受人自身原因未办理过户登记”情形，其应当为自己的行为承担不利后果。


　　此外，本案中马某提出的是执行异议，如果马某对执行异议的结果不服，还可以依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条的规定，自收到裁定之日起十五日内向人民法院提起诉讼。


　　在司法实践中不仅有像马某这样为了节省税费而给自己带来巨大风险的情形，还有售房方一房二卖，甚至多卖等情形，给购房者造成了难以挽回的损失。法官郑重提醒广大购房者，务必在购房时审慎核实房屋产权情况，尽早办理产权登记，千万不要为了少交一点税费或者怕麻烦而迟迟不办理房屋过户手续，而给自己带来不必要的风险，等到问题真正出现可能悔之晚矣！


法条链接

　　《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条　执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。


　　《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条　对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：　　


　　（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；　　


　　（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；　　


　　（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际出资人账户名称判断；　　


　　（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；　　


　　（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。　　


　　第二十八条　金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：　　


　　（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；　　


　　（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；　　


　　（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部


　　分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；


　　（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。


　　西南商报记者 王建武 通讯员 吴建民


　　编辑丨尼玛拉姆 责编丨陶岚 冯丹


　　校对丨王林馨 审核丨李国华


本文标题：为省过户税费买房4年不办理产权变更登记 开发商涉民事官司房产被查封