北京今年首宗超百亿地块诞生

　　北京今年首宗超百亿地块诞生推荐文章1126亿元再拿地，中建系房企包揽北京四幅百亿地块

　　 田国宝

　　4月28日，北京市规划和自然资源委员会挂牌出让的“京土储挂（朝）[2025]011号”地块（以下简称“11号地”）竞价结果揭晓，由中建智地、金茂、越秀地产和朝阳城发组成的联合体以底价126亿元竞得。

　　11号地块的计容建筑面积为28.3万平方米，由平房地块和孙河地块两部分组成。其中，平房地块为住宅用地，计容建筑面积21.9万平方米，楼面价5.45万元/平方米；孙河地块为商业办公用地，计容建筑面积5.87万平方米。

　　11号地块毗邻平房公园和星河湾生态公园，所在区域已多年未有新房供应。目前，周边星河湾二手房挂牌均价超过9万元/平方米，天鹅湾挂牌均价约为8万元/平方米，其他小区的挂牌均价在4万元/平方米至7万元/平方米。

　　北京土地拍卖历史上，共出现4宗总价超过百亿元的交易，全部由中建系房企联合体竞得。本次成交的11号地为北京土拍史上总价第二高的地块。

　　中国建筑（601668.SH）作为全球最大的投资建设集团，其房地产开发业务形成“双轮驱动”格局。旗下最大的房地产开发平台为中海地产，2024年以3106亿元的销售金额位列行业第二。

　　此外，中国建筑旗下还有“中建八子”的房地产开发业务，包括：中建一局旗下的中建智地，中建二局旗下的中建玖合，中建三局旗下的中建壹品，中建八局旗下的中建东孚，中建五局旗下的中建信和，以及中建四局、中建六局、中建七局旗下的房地产开发业务。

　　2024年6月13日，中建智地、江苏绿建和朝阳城发以112亿元竞得朝阳17号地。该地块由酒仙桥地块、孙河地块和中关村朝阳园区北区等三部分组成，土地面积15.7万平方米，计容建筑面积28.3万平方米。

　　2024年11月29日，中海地产以153.3亿元竞得朝阳46号地。该地块由酒仙桥地块、小红门地块和十八里店地块等三部分组成，计容建筑面积39.4万平方米，为北京土拍史上总价最高的地块。

　　2024年12月12日，中海地产以110.5亿元竞得丰台万泉寺棚改地块。该地块计容建筑面积17.8万平方米，楼面价6.2万元/平方米，是北京首宗单幅土地成交价超过百亿元的地块。

推荐文章2“金三银四”北京土地成交额逼近240亿元

　　　随着4月最后1宗地块的成功出让，“金三银四”北京土地市场迎来完美收官。4月29日，经过215轮竞价，中铁建以7.755亿元、溢价率21.94%竞得通州梨园镇6007地块。值得一提的是，出让文件显示，该宗地块将推广新建住宅街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。业内视其为“好房子”标准在社区规划层面的创新探索。

　　“好房子”政策通过放宽得房率、层高、阳台配置等技术指标，为房企产品迭代打开突破口，直接催化土地市场热度攀升。北京商记者梳理发现，“金三银四”期间北京土地成交额约为235.86亿元，同比激增176.34%。在优质地块供应节奏加快的助推下，房企拿地积极性显著提升——以海淀区为例，年内已成交3宗宅地且另有3宗待拍，6宗地块的供应量创2022年以来区域新高，核心区域土地价值持续释放。

　　215轮竞价、溢价率21.94%

　　出让文件显示，通州梨园镇强力家居土地一级开发项目FZX-0303-6007地块土地面积约1.27万平方米，规划建筑规模约2.17万平方米。

　　据悉，该宗地块共吸引中铁建、招商蛇口、中能建、康润共计4家房企名并价。竞价环节，中铁建、招商蛇口、中能建、康润轮番举牌，历经215轮激烈角逐，中铁建最终以7.7552亿元总价、21.94%溢价率突围，斩获通州梨园镇6007地块。

　　从位置上来看，该宗地块位于东六环内，城市副中心西南部，东六环内，属于城市副中心03组团03街区，与1号线八通线梨园站直线距离约500米，周边生活配套齐全。地块周边有梨园主题公园、通州云景公园、中医药大学东直门医院(通州院区)、史家小学(通州分校)、贵友大厦(通州店)等。

　　值得一提的是，本次出让规则中明确，新建住宅推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。推动建设开放便捷、尺度适宜、配套完善、邻里和谐的生活街区。制定打开封闭住宅小区和单位大院的鼓励政策，疏通道路“毛细血管”，提升城市通透性和微循环能力。

　　上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，通州此次推广街区制可有效通过公共资源开放共享打破社区封闭性，提升土地利用效率。此外，打破传统封闭式大院模式，形成小尺度街区单元以增强社区互动性。并且，优化了城市支路空间配置，减少低效用地，构建更符合现代居住需求的开放式社区形态。

　　北京商记者梳理发现，推广街区制并非首次，根据公开资料显示，2016年6月，位于地铁9号线郭公庄车辆段北侧一处公共租赁住房项目首次采用“开放街区、组团围合、混合功能”的设计理念。

　　此次再提推广街区制，得益于“好房子”政策的出台。在中国城市房地产研究院院长谢逸枫看来，推广街区制是对“好房子”标准中提到的增配邻里共享公共空间、跨城市支路空间利用的实践。

　　谢逸枫表示，通过开放式街区设计，为业主拓展共享公共空间，提升生活娱乐体验。同时，通过公共空间运营(如广告牌收益)创造额外收入，这部分收入结余可用于抵扣物业管理费用，从而减轻业主经济负担。最终，街区制实践将通过优化居住成本结构与公共资源获取，切实增强业主的居住获得感与幸福感。

　　合硕机构首席分析师郭毅补充道，通州梨园镇地块推广住宅街区制的规划实践，与北京城市副中心高含绿量的空间特质深度契合。开放街区制通过消解社区物理边界，促进居住空间与周边绿色基础设施的有机融合，构建从社区微环境到园区、街区的多层次开放共享体系。这种空间模式不仅强化了城市副中心“蓝绿交织、水城共融”的生态底色，更通过绿色空间网络化渗透，精准呼应了副中心建设国家绿色发展示范区的战略定位。

　　购房需求转变驱动产品升级

　　“好房子”政策对于未来新建住宅标准的放宽，为房企在打造产品上提供了更多的可能性，直接增加了房企的信心，带动了房企拿地的积极性。

　　北京商记者梳理发现，3月18日及4月8日成功出让的海淀树村、通州八里桥2宗地块均呈现激烈竞拍态势。其中，海淀树村地块吸引10家房企名，经265轮鏖战后由中海以75.02亿元、溢价率27.93%竞得；通州八里桥地块则吸引招商蛇口、绿城中国、中海3家房企独立参拍及中国金茂+东亚新华联合体竞价，线下竞价环节历经150余轮举牌，最终招商蛇口以27.082亿元、溢价率16.28%突围。

　　郭毅分析称，从宏观政策层面来看，中央房地产调控基调从“止跌回稳”转向“企稳回升”，持续释放政策暖意，为市场注入强心剂。此外，北京楼市呈现量价共振特征，二手房与新房成交回暖形成需求端支撑。购房者从“有得住”到“住得好”购房需求的转变，也与“好房子”政策相符合，进一步推动房企打造优质房源。

　　谢逸枫补充道，“好房子”政策提升了优质地块的市场价值，促使房企为抢占产品力先机，激烈争夺核心区域土地资源。优质地块具备高利润兑现潜力，契合开发商对高利润、短周期的需求，尤其在限价政策宽松背景下，项目溢价空间显著提升。同时，北京楼市结构性回暖，高端改善需求持续释放，“好房子”产品去化速率与价格标杆效应远超普通住宅，进一步强化了房企对优质地块的拿地意愿。

　　例如，2024年10月招商蛇口在通州摘得的梨园镇强力家居土地一级开发项目FZX-0303-600地块，后续打造出招商云璟揽阅。该项目在户型设计上便按照“好房子”标准打造，配置有南向阳台、飘窗及北侧设备平台等，为客户提供更多可利用空间。

　　从土地出让节奏来看，2025年“金三银四”期间，北京土地市场共成功出让4宗地块。其中，包含通州八里桥、梨园镇2宗地块，海淀树村及朝阳平房乡、孙河组团地块各1宗。与2024年同期出让的5宗地块基本持平。

　　土地市场开启新周期

　　在作为房地产行业传统销售旺季的“金三银四”，北京土地市场呈现量价齐升态势。

　　据北京商记者统计，2025年3—4月，北京土地成交额约235.86亿元，相比2024年同期约85.35亿元，增长176.34%，市场活跃度显著提升。

　　这一增长背后，既有房企对优质地块的激烈争夺，也反映出核心区域的土地价值。

　　4月28日，北京年内首宗百亿级地块——朝阳平房乡、孙河组团组合地块成功出让。该地块采用“宅地+商业”组合供应模式，由中建智地、金茂、越秀、朝阳城发联合体以126亿元摘得。与此同时，北京核心区域海淀区的土地供应节奏明显加快。北京商记者梳理发现，截至4月末，海淀区已成功出让3宗住宅用地，另有3宗已知地块计划年内出让。

　　根据北京市规自委公告，海淀半壁店地块将于5月20日公开竞价，宝山村2宗地块亦于5月25日启动预申请。至此，2025年海淀区已成交及拟供应地块总数已达6宗。

　　从海淀历年土地供应量来看，呈现区域土地市场集中放量态势。具体来看，2022—2024年北京海淀区域出让的地块分别为3宗、2宗、5宗。

　　从数据不难看出，自2024年起，北京持续加大优质地块的供应量。郭毅表示，房企更聚焦于同时满足三大核心要素的地块：区域市场逻辑清晰且客户基础稳固，项目周转效率高且去化周期可控，土地总价门槛适中且资金占用压力可控。此类地块因兼具安全边际与收益预期，成为房企竞相争夺的焦点。

　　谢逸枫认为，当前北京楼市企稳信号持续释放，部分区域新房成交活跃度显著提升，市场需求韧性逐步显现；限购政策存在进一步优化空间，市场对政策松绑预期持续升温，为土拍市场注入积极预期；房企销售回款改善，现金流状况边际修复，叠加融资环境宽松，为土地投资提供资金保障；房价平稳上涨预期强化，房企对资产价值提升形成正向反馈，拿地积极性进一步被激活。多重因素共振下，北京土拍市场高热度行情有望延续。

　　北京商记者 王寅浩 李晗

　　：北京商

推荐文章3126亿元！北京今年首宗超百亿元地块诞生，中建智地联合体再度落子朝阳区

　　每经记者：陈荣浩 每经编辑：魏文艺

　　北京今年首宗总价超百亿元地块诞生！

　　4月28日，北京成功出让朝阳区一组团地块——平房乡黄杉木店平房区城中村改造项目2107-01、02、03地块，孙河组团土地储备项目2902-73地块R2二类居住用地、A334托幼用地、B4综合性商业金融服务业用地（以下简称平房地块）。

　　注：“组团地块” 是指将相邻或相近的多个地块组合在一起进行整体规划、开发或出让的土地集合。

　　该地块被中建智地、中国金茂、越秀地产和朝阳城发组成的联合体以126亿元的底价竞得，其中住宅地块折合楼面价约5.45万元/平方米，创下近两年朝阳宅地楼面价新高。

　　：中指研究院

　　《每日经济新闻》注意到，该地块是北京土拍史上总价第二高的地块，同时也是北京第四宗总价超百亿元的地块。

　　此前，北京共产生三宗总价超过百亿元地块：

　　2024年6月13日，中建智地、江苏绿建和朝阳城发联合体以总价112亿元竞得的朝阳区17号地块（由酒仙桥地块、孙河地块和中关村朝阳园区北区等三部分组成）；2024年11月29日，中海地产以总价153.3亿元竞得的朝阳46号地块（由酒仙桥地块、小红门地块和十八里店地块等三部分组成）；2024年12月12日，中海地产以总价110.5亿元竞得丰台万泉寺棚改地块。

　　此次成交的平房地块包含多宗子地块。其中，平房2107-01、03两宗住宅地块成交价达119.59亿元，孙河2902-73地块成交价为6.41亿元。

　　：北京市规划和自然资源委员会官网

　　此次土拍规则较之前有所优化：出让合同签订时限延长至5个工作日内，竞得人需在3个工作日内领取并签字盖章，且项目公司注册地点和成立数量不再受限。这为开发商提供了更大操作空间。

　　从区位情况来看，平房地块位于北京市东四环到东五环之间，是所属朝青板块近十年唯一新增的住宅地块。该地块临近地铁6号线青年路站，周边商业配套丰富，包括朝阳大悦城、万象汇等。

　　东向3公里，则是保利发展和中国金茂今年2月联手以总价

　　87.3亿元竞得的三间房地块，地上建筑规模为17.39万平方米，成交楼面价5.16万元/平方米。

　　平房板块发展较早，存在较多老公房和经济适用房。而平房地块的西北方向则是北京初代豪宅星河湾，以及与星河湾同期或之后建成的润枫水尚、华纺易城、国美第一城等楼盘。据房天下数据，星河湾目前的二手房挂牌均价约为9.49万元/平方米。

　　平房地块住宅体量超大，建筑面积约为22万平方米，适合打造城市大平层产品。对比周边地块，其位置更靠近中心城区。

　　：中指研究院

　　中指研究院土地市场研究负责人张凯当日通过微信向每经记者分析指出，平房01、03地块原本限高60米，打包后改为80米，意味着楼层更高，空间舒适度更好。但平房地块捆绑了孙河2902-73商服地块，且商业与住宅要一起施工一起交付，这对于开发商的资金流、建设进度、多业态协同能力等都有一定的考验。

　　事实上，这已是朝阳区第三次以组团形式供地。去年6月，中建智地、江苏绿建和朝阳城发联合体以总价112亿元竞得朝阳区17号组团地块；2024年11月29日，中海地产以总价153.3亿元竞得的朝阳46号组团地块，创造了北京地块总价成交纪录。

　　从市场表现看，上述两个组团地块项目均取得了不错的销售成绩。如中建智地牵头开发的北京宸园开盘即售罄，据项目方披露的数据，截至今年3月，该项目累计销售额达到110多亿元，成交单价约11.06万元/平方米。而中海·时光之境与中海·朝阳ONE亦引发认购热潮，

　　印证组团供地已成为朝阳区土地出让常态化策略。

　　：北京市规划和自然资源委员会官网

　　值得一提的是，在朝阳平房地块成功出让的当日，北京通州土地市场也有大动作：北京城市副中心站综合交通枢纽地区8宗地块启动预申请，起拍价74.91亿元。预申请受理时间自2025年4月27日起至5月27日下午17时。

　　上述8宗地块位于潞城镇，面积达11.28公顷，规划建筑规模超过26万平方米，其中7宗住宅地块建筑面积总计达23.7万平方米。地块位置优越，紧邻北运河，部分房源可享运河景观，交通枢纽配套完善。

　　规划上，该地块致力于打造高品质社区，建筑布局鼓励围合式，设置二层连廊；建筑风貌现代，材料讲究；城市色彩和谐。住宅地块除基础配建外，还需建设家园中心，建成后移交政府。同时，地块间可统筹调整指标，鼓励地上地下连通。

　　免责声明：本文内容与数据仅供参考，不构成投资建议，使用前请核实。据此操作，风险自担。

　　每日经济新闻

本文标题：北京今年首宗超百亿地块诞生