松江车墩：5000万动迁缺口背后的板块爆发力！影视+科技双轮驱动

　　一片曾经的工业老区，如今正通过“园区二次开发”谱写提质增效的新篇章，成为松江新城发展的核心支撑点。

　　“刚搬进‘新家’一周，就正式投产了！”上海烽唐智能科技有限公司总经理刘扬明站在联东U谷松江科技企业创新港的新厂房里，指着5条高速SMT生产线兴奋地说。

　　这个总占地150亩的科技企业集聚地，是车墩镇与联东集团共同持股打造的项目。目前已吸引72家企业入驻，预计全面投产后年产值可达28亿元。

01 产业升级：从老工业基地到科创高地

　　车墩镇瞄准产业用地二次开发，以“招得进、留得住、养得大”为标尺，为企业发展提供广阔空间和优质服务。

　　作为松江区的产业重镇，车墩镇内制造业企业多达1200余家，高新技术企业230余家。区域内半导体、智能制造等高端行业的集聚效应日益凸显。

　　联东U谷松江科技企业创新港是车墩镇低效用地再开发的代表性项目。项目规划新建可租售标准厂房面积达19万平方米，总投资约10亿元。

　　园区主导产业聚焦医疗器械、智能制造、新能源汽车装备、泛半导体等，适当导入时尚产业。目前入驻的72家企业中，有10家为专精特新企业。

02 影视蝶变：科技影都核心承载区崛起

　　随着第27届上海国际电影节科幻电影周系列活动首度走出市区、花落车墩，这座承载光影记忆的“影视小镇”迎来华丽转身。

　　车墩镇依托上海影视乐园、叁零文化创意园的深厚积淀，已汇聚大批从业者，形成如心社、星希、吴越等中大型片场集群。

　　历经15年的深耕，车墩成功实现了从单一影视取景地到全产业链高地的能级跃升。截至今年5月，叁零文创园累计引进企业5173家，创造税收48亿元。

　　2025年前5个月，新引企业114家，税收4.4亿元，同比增长39%，影视已成为驱动车墩经济发展的三大特色产业之一。

03 规划蓝图：“一镇两貌”塑造独特城市气质

　　根据《松江区车墩镇国土空间总体规划（2019—2035）》，车墩镇是松江东部门户，是松江新城的重要组成部分。

　　规划进一步突出环华阳湖地区的中心地位，既保留了华阳老街“明清建筑风格、江南水乡特色”“一镇两貌”特点，又形成了环华阳湖的集商业商务、旅游休闲、创意产业于一体的综合性文化产业带。

　　车墩镇总规要作为新城规划的重要组成部分，牢牢把握服从服务长三角G60科创走廊建设国家战略的契机。

　　规划尤其强调要围绕华阳湖、玉阳大道，做好“一湖两路”松江枢纽核心区周边规划，成为松江新城发力的有力支撑点。

04 交通网络：四通八达的松江东部门户

　　在交通出行方面，车墩镇具有显著优势。项目附近现有一条国道(320国道)、两条高速公路(G15沈海高速、S32申嘉湖高速)和三条铁路(沪杭高铁、沪杭铁路、轨交22号线)，境内均设有高速上下口，出行便利。

　　未来车墩镇将通过23号线、上海东西铁路联络线、金山铁路来链接松江枢纽核心和中心城区。

　　规划中还考虑连接松江枢纽和东部产业园区的中运量公共交通线的布局，缓解交通堵、空间小等现状问题。

05 配套升级：人才安居乐业的坚实基础

　　车墩镇着力完善城市功能配套，解决人才后顾之忧。历经多年动迁腾地，华阳和高桥城中村动迁工作取得决定性进展。

　　规划建设约6.6万方、650套高品质住宅将于今年年底上市，满足车墩高层次人才的改善型需求。整个华阳区域总开发规模达25万方。

　　其中融合影视文化元素的特色滨水街区“华阳水街”（约2万方）预计明年完成土地出让，成为服务影视和科技人才的重要配套。

　　松江首个文化人才公寓——派米雷·LINK新界未来社区，提供1400套精装房且租金低于市场价20%，为青年人才构筑温馨港湾。

06 民生保障：大幅提升的居住体验

　　车墩镇最大动迁安置房项目已经启动。这个坐落于车墩镇高桥村的项目，规划用地面积约71498㎡，总建筑面积约212357.72㎡。

　　项目于2022年7月开工建设，预计于2025年下半年交付，建设完成后共有20幢17层的小高层，可提供1762套住宅，近1850个机动车停车位。

　　车墩镇党委书记高国相透露：“目前车墩镇约有5000套动迁安置房的缺口，本次主要安置因车墩镇推进城镇化建设等涉及的动迁户。”

　　项目周边配套完善，在教育生态方面，继上海师范大学附属松江未来试验学校落地车墩地区后，车墩镇还将联手上海世外教育集团对车墩学校进行委托管理。

07 板块PK：车墩vs松江其他板块的优势分析

　　与松江其他板块相比，车墩具有三大独特优势：

　　一是产业基础雄厚。车墩不仅有传统的制造业基础，还有独特的影视文化产业集群，这是其他板块无法比拟的特色优势。

　　二是成本优势明显。相比于松江新城核心区，车墩的房价和租金水平更具竞争力，为企业和人才提供了更高的性价比选择。

　　三是发展空间巨大。车墩镇通过产业用地二次开发，总计将完成700亩产业用地的二次开发工作，可增加产业空间超50万平方米。这种空间拓展能力是其他开发相对成熟的板块所不具备的。

08 投资价值：未来增长潜力可期

　　从投资角度看，车墩板块具有多重增长潜力：

　　一是规划红利正在释放。随着松江新城建设的推进，作为松江新城的重要组成部分的车墩镇将直接受益。

　　二是产业升级带来价值重估。车墩镇通过盘活存量工业用地、提高经济密度，推动低效用地再开发。例如，联东U谷项目通过集约化开发，引入高新技术企业，实现亩均税收显著提升。

　　三是交通改善提升区位优势。未来车墩镇将通过23号线、上海东西铁路联络线、金山铁路来链接松江枢纽核心和中心城区，进一步提升区域交通地位。

　　华阳湖核心区绿化项目占地10公顷，项目总投资4500万元，融入影视元素，将成为车墩区域最有活力的滨水公园，也是松江新城10个重点规划发展片区。

　　未来几年，随着6.6万方高端人才住宅建成、1762套动迁安置房交付、以及华阳水街的落地，车墩的城市界面将迎来巨大变化。

　　这个曾经的老工业基地，正在以 “影视+科技”双引擎驱动，朝着上海科技影都核心承载区的目标加速迈进。